Ogni operazione su un immobile commerciale ha le sue serrature: un vincolo, una prelazione, un'eredità da iscrivere, un contratto che passa con l'immobile, un controllo che la legge chiede prima della firma. Nessuna di queste è un ostacolo insolito. Diventano un problema quando si scoprono tardi, dopo che il prezzo è stato fissato o il preliminare è stato firmato.
Questa pagina le mette in fila. Per ogni serratura dice quando scatta, qual è la chiave, cioè l'atto che la apre, chi la tiene, il termine che la legge fissa, che cosa prepariamo noi e la norma, con il giorno in cui l'abbiamo letta.
Le serrature
L'elenco qui sotto viene dal registro delle serrature del sito: escono solo quelle verificate sulla fonte primaria e rilette.
Edificio vincolato
- Quando scatta
- L'edificio è dichiarato di interesse culturale; oppure appartiene a un ente pubblico o senza fine di lucro, è opera di un autore non più vivente e ha più di 70Normattiva anni. In questo secondo caso è tutelato finché la verifica dell'interesse culturale non dice il contrario.
- La chiave
- Il trasferimento si denuncia alla Soprintendenza entro 30Normattiva giorni. Lo Stato può comprare allo stesso prezzo: ha 60Normattiva giorni dalla denuncia, 180Normattiva se manca o è incompleta. Nel frattempo l'atto è sotto condizione e il bene non si consegna; un atto contrario a questi divieti è nullo.
- Chi la tiene
- Il Ministero della cultura, attraverso la Soprintendenza; la Regione e gli enti locali possono esercitare la prelazione al suo posto.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo subito se c'è una dichiarazione o se serve la verifica dell'interesse culturale, e scriviamo il calendario dell'operazione con i tempi della denuncia e della prelazione prima di parlare di consegna e di saldo.
- La norma
- D.Lgs. 42/2004, artt. 10, 12, 59-61 e 164 · letta il 7 ottobre 2026
Albergo o azienda con dipendenti
- Quando scatta
- Si vende un albergo insieme alla sua azienda, o un'azienda che ha personale.
- La chiave
- I rapporti di lavoro continuano con chi compra, e venditore e compratore rispondono insieme dei crediti dei lavoratori. Sopra 15Normattiva addetti si informano per iscritto i sindacati almeno 25Normattiva giorni prima dell'atto o dell'intesa vincolante.
- Chi la tiene
- I lavoratori e le loro rappresentanze sindacali; il consulente del lavoro di ciascuna parte.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo presto l'elenco del personale, dei contratti a termine e del trattamento di fine rapporto maturato: in un albergo sono spesso fra le voci che pesano di più sul prezzo. La comunicazione ai sindacati entra nel calendario.
- La norma
- art. 2112 c.c.; L. 428/1990, art. 47 · letta il 7 ottobre 2026
Successione non ancora iscritta nel tavolare; tavolare e catasto non allineati
- Quando scatta
- In un comune del tavolare chi vende ha ereditato, ma il certificato di eredità non è ancora iscritto nel libro fondiario; oppure tavolare e catasto descrivono l'immobile in modo diverso.
- La chiave
- Nel tavolare la proprietà si acquista con l'iscrizione, e l'erede iscrive il suo diritto solo col certificato di eredità: finché non l'ha iscritto, contro di lui non si iscrive nulla, neanche la vendita.
- Chi la tiene
- Il giudice tavolare, che decide ogni iscrizione con decreto; il notaio, che presenta la domanda.
- Che cosa prepariamo noi
- Partiamo dall'estratto tavolare della partita e lo confrontiamo con la visura catastale prima di fissare tempi e pagamenti, perché il saldo segua il decreto tavolare e non soltanto il rogito.
- La norma
- R.D. 28 marzo 1929, n. 499, artt. 2 e 3 · letta il 7 ottobre 2026
Eredi in disaccordo
- Quando scatta
- L'immobile è in comunione fra più eredi e non tutti vogliono vendere, o non allo stesso prezzo.
- La chiave
- Prima di una causa di divisione serve un tentativo di mediazione. Se un coerede vende la sua quota di eredità a un estraneo, gli altri hanno la prelazione e vanno avvisati: hanno 2Normattiva mesi dall'ultima notifica. Un immobile non comodamente divisibile va di preferenza per intero a uno di loro, con un conguaglio agli altri; se nessuno lo vuole, si vende all'incanto.
- Chi la tiene
- Tutti i coeredi; l'organismo di mediazione e, se si arriva in causa, il giudice.
- Che cosa prepariamo noi
- Parliamo con chi decide per ciascun ramo della famiglia prima di proporre l'immobile, e diciamo presto a chi compra se servono il consenso di tutti o la rinuncia alla prelazione.
- La norma
- D.Lgs. 28/2010, art. 5; artt. 720 e 732 c.c. · letta l'8 ottobre 2026
Immobile locato
- Quando scatta
- Si vende un immobile dato in locazione a un'attività aperta al pubblico.
- La chiave
- Il conduttore ha la prelazione: prezzo e condizioni gli si notificano tramite ufficiale giudiziario, e ha 60Normattiva giorni per comprare alle stesse condizioni. Senza notifica può riscattare dal compratore entro 6Normattiva mesi dalla trascrizione. Il contratto dura almeno 6Normattiva anni (9Normattiva per gli alberghi), e al rilascio spetta l'indennità di avviamento: 18Normattiva mensilità, 21Normattiva per gli alberghi.
- Chi la tiene
- Il conduttore; l'ufficiale giudiziario, per la notifica.
- Che cosa prepariamo noi
- Leggiamo con chi vende i contratti in essere (scadenze, disdette, aggiornamenti del canone, garanzie) e mettiamo la notifica della prelazione prima del rogito, non dopo.
- La norma
- L. 392/1978, artt. 27, 28, 34, 38 e 39 · letta il 7 ottobre 2026
Canone oltre la soglia delle grandi locazioni
- Quando scatta
- Il canone annuo supera 250.000 €Normattiva, anche per un albergo.
- La chiave
- Sopra quella soglia le parti possono derogare alla legge sulle locazioni commerciali (durata, avviamento, prelazione), se il patto è provato per iscritto. Non possono farlo nei locali qualificati di interesse storico con un provvedimento regionale o comunale.
- Chi la tiene
- Le parti del contratto; per i locali storici, il Comune o la Regione che li ha qualificati.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo se il locale è qualificato come storico prima di dare per buone le deroghe: è il dettaglio che decide se le clausole del contratto reggono.
- La norma
- L. 392/1978, art. 79, c. 3 · letta il 7 ottobre 2026
Cambio d'uso e condhotel
- Quando scatta
- Si vuole cambiare la destinazione d'uso di un immobile, o trasformare un albergo vendendo parte delle camere come abitazioni.
- La chiave
- In Friuli Venezia Giulia il cambio d'uso segue l'art. 15 della legge regionale sull'edilizia: conta quando supera il 25%L.R. 19/2009 della superficie, e trasferire un'unità d'albergo come abitazione è un cambio d'uso. Il condhotel chiede almeno 7Normattiva camere, residenze fino al 40%Normattiva della superficie delle camere, gestione unitaria per 10Normattiva anni, almeno 3Normattiva stelle e unità entro 200 mNormattiva dal ricevimento.
- Chi la tiene
- Il Comune, per il titolo edilizio; la Regione, per la classificazione alberghiera.
- Che cosa prepariamo noi
- Prima di parlare di frazionamento chiediamo i contributi ricevuti e lo stato del piano regolatore, e portiamo al tavolo un tecnico abilitato.
- La norma
- L.R. 19/2009, art. 15; DPCM 13/2018, artt. 4-5; L.R. 17/2025, art. 95 · letta il 7 ottobre 2026
Contributi regionali ricevuti
- Quando scatta
- L'immobile o l'azienda ha ricevuto contributi della Regione con un vincolo di destinazione.
- La chiave
- Un immobile finanziato resta vincolato alla sua destinazione fino a 5L.R. 7/2000 anni dalla fine dell'iniziativa (il bando può fissarne di meno). Venderlo o cambiarne l'uso prima può voler dire restituire il contributo.
- Chi la tiene
- La Regione o l'ente che ha concesso il contributo.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo a chi vende l'elenco dei contributi ricevuti con le date e i decreti, e diciamo a chi compra se il vincolo è ancora in corso.
- La norma
- L.R. 7/2000, art. 32 · letta il 7 ottobre 2026
Area da bonificare o nel sito di interesse nazionale
- Quando scatta
- L'area ha avuto un uso industriale, o sta dentro il perimetro di un sito di interesse nazionale per le bonifiche: Trieste ne ha uno.
- La chiave
- Una bonifica fatta d'ufficio diventa un onere reale sul sito, iscritto nei registri immobiliari e indicato nel certificato di destinazione urbanistica; le spese hanno privilegio anche verso chi compra dopo. Il proprietario che non ha inquinato risponde solo con un provvedimento motivato e nei limiti del valore del sito dopo la bonifica.
- Chi la tiene
- Il Ministero dell'ambiente per i siti di interesse nazionale; la Regione e il Comune per gli altri.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo il certificato di destinazione urbanistica e lo stato dei procedimenti di bonifica prima di parlare di prezzo, e li mettiamo sul tavolo di chi compra.
- La norma
- D.Lgs. 152/2006, artt. 245 e 253 · letta l'8 ottobre 2026
Albergo con spiaggia in concessione
- Quando scatta
- Un albergo della costa, a Lignano o a Grado, lavora con uno stabilimento balneare su area demaniale in concessione.
- La chiave
- Le concessioni turistico-ricreative in essere per proroghe o rinnovi restano efficaci fino al 30 settembre 2027Normattiva; con atto motivato si possono prorogare fino al 31 marzo 2028Normattiva, non oltre. Poi vanno a procedura selettiva: la spiaggia non è un diritto in proprietà.
- Chi la tiene
- Il Comune e la Regione, che gestiscono le concessioni demaniali marittime.
- Che cosa prepariamo noi
- Nei numeri che mettiamo sul tavolo teniamo separati l'immobile in proprietà e la concessione a termine.
- La norma
- L. 118/2022, art. 3 · letta il 7 ottobre 2026
Società con concessioni in porto o in un interporto
- Quando scatta
- Si compra il controllo di una società che ha una concessione in un porto di interesse nazionale, in un interporto di rilievo nazionale o altri attivi strategici dei trasporti o dell'energia.
- La chiave
- L'acquisto va notificato alla Presidenza del Consiglio entro 10Normattiva giorni (golden power); nei trasporti e nell'energia l'obbligo vale anche per chi compra dall'Unione europea, italiani compresi. Le aree portuali non si comprano: si hanno in concessione dall'Autorità di sistema portuale.
- Chi la tiene
- La Presidenza del Consiglio dei ministri; l'Autorità di sistema portuale, per le concessioni.
- Che cosa prepariamo noi
- Diciamo subito se l'operazione tocca un attivo strategico, perché la notifica entra nel calendario prima del closing.
- La norma
- D.L. 21/2012, art. 2; DPCM 180/2020, art. 2; L. 84/1994, art. 18 · letta il 7 ottobre 2026
Compratore con una holding estera
- Quando scatta
- Chi compra è una società, spesso estera, controllata attraverso altre società.
- La chiave
- Il mediatore e il notaio devono identificare il titolare effettivo: la persona fisica che possiede o controlla, anche indirettamente, più del 25%Normattiva del capitale. Senza, l'operazione non va avanti. Dal 10 luglio 2027UE si applica il regolamento europeo antiriciclaggio.
- Chi la tiene
- Chi compra, che dichiara la catena di controllo; il mediatore e il notaio, che la verificano.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo all'inizio la catena di controllo e i documenti dell'adeguata verifica, per non scoprirne la mancanza alla vigilia del rogito.
- La norma
- D.Lgs. 231/2007, artt. 3 e 20; Reg. (UE) 2024/1624 · letta il 7 ottobre 2026 · vale fino al 9 luglio 2027
Annuncio o teaser senza attestato energetico
- Quando scatta
- Un immobile si presenta in vendita o in locazione con un annuncio o con un teaser, anche se non è residenziale.
- La chiave
- Ogni annuncio commerciale riporta gli indici di prestazione energetica e la classe dell'attestato. Chi è responsabile dell'annuncio e non lo fa rischia una sanzione da 500 €Normattiva a 3.000 €Normattiva. Un teaser è un annuncio. Fanno eccezione i pochi edifici che la legge esclude, per esempio quelli industriali riscaldati per il processo produttivo, quelli collabenti, i box e i depositi.
- Chi la tiene
- Il proprietario, che fa redigere l'attestato da un tecnico abilitato.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo l'attestato prima di presentare l'immobile a chiunque.
- La norma
- D.Lgs. 192/2005, artt. 3, c. 3, 6, c. 8, e 15, c. 10 · letta l'8 ottobre 2026
Terreno da edificare
- Quando scatta
- Si vende un terreno edificabile, o che potrebbe diventarlo.
- La chiave
- L'atto è nullo senza il certificato di destinazione urbanistica allegato, salvo le pertinenze di edifici sotto la soglia di legge. Su un terreno agricolo affittato a un coltivatore, o confinante con un coltivatore diretto, c'è la prelazione agraria; non spetta se il piano regolatore, anche solo adottato, lo destina a uso edilizio, industriale o turistico.
- Chi la tiene
- Il Comune, che rilascia il certificato; l'affittuario o il confinante coltivatore diretto, per la prelazione.
- Che cosa prepariamo noi
- Chiediamo il certificato e lo stato del piano regolatore prima di discutere il prezzo: anche la tassazione segue il piano adottato.
- La norma
- DPR 380/2001, art. 30; L. 590/1965, art. 8; L. 817/1971, art. 7; D.L. 223/2006, art. 36, c. 2 · letta il 7 ottobre 2026
Bene all'asta
- Quando scatta
- L'immobile si compra in un'esecuzione immobiliare o in una liquidazione giudiziale.
- La chiave
- Il titolo è il decreto di trasferimento del giudice, che ordina di cancellare pignoramenti e ipoteche e vale anche per il libro fondiario. Nella vendita forzata non c'è garanzia per i vizi e non si impugna per lesione: chi compra si protegge prima, da solo.
- Chi la tiene
- Il giudice dell'esecuzione o il curatore; il professionista delegato alla vendita.
- Che cosa prepariamo noi
- Prima dell'offerta leggiamo con chi compra la relazione dell'esperto nominato dal giudice, lo stato di occupazione e i vincoli.
- La norma
- art. 586 c.p.c.; art. 2922 c.c. · letta l'8 ottobre 2026
Come si legge
- Quando scatta dice la situazione di fatto che accende la serratura: un edificio vincolato, un albergo con dipendenti, un erede non ancora iscritto.
- La chiave è l'atto che la apre: una denuncia, una notifica, un certificato, un decreto.
- Chi la tiene è il ruolo che firma o decide quell'atto: la Soprintendenza, il giudice tavolare, il notaio, il Comune. Non indichiamo mai nomi.
- Il termine è quello di legge, quando c'è. Dove la legge non fissa un termine lo diciamo, e i tempi veri si chiedono all'ufficio competente.
- Che cosa prepariamo è la parte che tocca a noi da mediatori: mettere in fila i documenti e il calendario, e portare al tavolo chi tiene la chiave.
Le serrature si sommano. Un palazzo del centro di Trieste può essere vincolato, avere negozi locati al piano terra ed essere di tre eredi non ancora iscritti nel libro fondiario: tre serrature con tre chiavi diverse, che vanno aperte nell'ordine giusto. Le guide spiegano ciascuna per esteso.
Le norme cambiano
Dal 1° gennaio 2027 diversi testi fiscali passano a testi unici nuovi, e alcuni articoli citati qui cambiano numero. Ogni serratura porta il giorno in cui la norma è stata letta e, dove serve, la data fino alla quale vale la lettura.
Chi tiene le chiavi
Le chiavi non le teniamo tutte noi. Sappiamo quali servono, in che ordine, e chi le tiene.
È orientamento, non un parere.
I numeri di questa pagina
- 70 · Normattiva — D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 12, c. 1, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 30 · Normattiva — D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 59, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 60 · Normattiva — D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 61, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 180 · Normattiva — D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 61, c. 2, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 15 · Normattiva — L. 29 dicembre 1990, n. 428, art. 47, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 25 · Normattiva — L. 29 dicembre 1990, n. 428, art. 47, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 2 · Normattiva — Codice civile, art. 732, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 60 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 38, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 6 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 39, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 6 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 9 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, c. 3, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 18 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 21 · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 (l'art. 35 esclude solo i locali interni agli alberghi, non l'albergo), testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 250.000 € · Normattiva — L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, c. 3, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 25% · L.R. 19/2009 — L.R. 11 novembre 2009, n. 19 (Codice regionale dell'edilizia), art. 15, testo vigente dal 30/06/2026 letto su Lexview · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 7 · Normattiva — D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13, art. 4, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 40% · Normattiva — D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13, art. 4, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 10 · Normattiva — D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13, art. 5, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 3 · Normattiva — D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13, art. 4, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 200 m · Normattiva — D.P.C.M. 22 gennaio 2018, n. 13, art. 4, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 5 · L.R. 7/2000 — L.R. 20 marzo 2000, n. 7, art. 32, testo vigente letto su Lexview il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 30 settembre 2027 · Normattiva — L. 5 agosto 2022, n. 118, art. 3, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 31 marzo 2028 · Normattiva — L. 5 agosto 2022, n. 118, art. 3, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 10 · Normattiva — D.L. 15 marzo 2012, n. 21, art. 2, c. 5, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 (confermato dalla verifica avversaria del dossier fisco, errata n. 18) · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 25% · Normattiva — D.Lgs. 21 novembre 2007, n. 231, art. 20, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 10 luglio 2027 · UE — Regolamento (UE) 2024/1624 (AMLR), letto su EUR-Lex · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 500 € · Normattiva — D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, artt. 6, c. 8, e 15, c. 10, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
- 3.000 € · Normattiva — D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, artt. 6, c. 8, e 15, c. 10, testo vigente letto su Normattiva il 07/10/2026 · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
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