Valori e rendimenti OMI del commerciale

Quanto vale un metro quadro di negozio in centro a Trieste, e quanto si paga d'affitto? La risposta pubblica più vicina è quella dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate: ogni semestre, per ogni zona di ogni comune, una forchetta di valori di compravendita e una di canoni, per tipologia e per stato.

Qui le leggiamo per le zone di Trieste e per i comuni del Friuli Venezia Giulia dove il commerciale si muove: Udine, Pordenone, Gorizia, Monfalcone, Grado, Lignano Sabbiadoro, Muggia e Duino Aurisina. Cinque tipologie: negozi, uffici, magazzini, capannoni e laboratori. Accanto a ogni riga c'è il collegamento alla scheda della zona sul sito dell'Agenzia, perché chi vuole possa controllare.

La forchetta non è una distribuzione. Il minimo e il massimo dicono dove l'Osservatorio colloca i valori correnti per quella zona, quella tipologia e quella posizione; non dicono quante compravendite stanno in mezzo. Per questo non parliamo mai di percentili: un valore si colloca «nella forchetta», più vicino al minimo o al massimo.

La superficie è lorda. I valori e i canoni dell'Osservatorio sono riferiti alla superficie commerciale lorda, non a quella calpestabile che compare in tanti annunci.

Il rendimento lordo stimato è un nostro calcolo: il canone medio della forchetta per dodici mesi, diviso per il valore medio. È il rapporto fra due stime dell'Osservatorio, non il rendimento di un immobile, e non tiene conto di imposte, sfitto, manutenzione e gestione. Per farlo con i numeri di un caso vero c'è lo strumento sul rendimento.

La variazione è a un anno: il valore medio di un semestre confrontato con lo stesso semestre dell'anno prima, e solo dove il perimetro della zona è rimasto quello. Non pubblichiamo variazioni su più anni: per alcune zone l'Osservatorio ha cambiato le fasce o ridisegnato il perimetro, e il confronto mescolerebbe misure diverse.

• A Gorizia e a Monfalcone valori e canoni dell'Osservatorio non sono coerenti fra loro: il rapporto uscirebbe fuori scala, e il rendimento non lo scriviamo. Lo stesso per le poche righe che la sorgente segnala come fuori soglia.
• Le quotazioni coprono anche i comuni tavolari; le statistiche delle compravendite no. Per Trieste e Gorizia non esiste un conteggio nazionale degli atti: ne parla un'altra pagina dell'Osservatorio.
• Nessuna quotazione per via o per singolo immobile: un negozio d'angolo su una strada di passaggio e uno in una laterale stanno nella stessa zona.
• Le tabelle restano qui e non si scaricano: la licenza di ridistribuzione delle quotazioni è da chiarire. Il semestre nuovo esce di norma a metà ottobre e a metà marzo; quando esce, le tabelle si rifanno dalla fonte.