OMI-Werte und Renditen für Gewerbeimmobilien

Was ist ein Quadratmeter Geschäftsfläche im Zentrum von Triest wert, und wie viel Miete wird dafür gezahlt? Die nächstliegende öffentliche Antwort gibt das Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) der Agenzia delle Entrate: jedes Halbjahr, für jede Zone jeder Gemeinde, eine Spanne der Kaufwerte und eine der Mieten, nach Objektart und Einstufung. Es sind Schätzungen der Behörde, keine beurkundeten Kaufpreise.

Hier lesen wir sie für die Zonen von Triest und für die Gemeinden Friaul-Julisch Venetiens, in denen sich der Gewerbemarkt bewegt: Udine, Pordenone, Görz, Monfalcone, Grado, Lignano Sabbiadoro, Muggia und Duino-Aurisina. Fünf Objektarten: Geschäftslokale, Büros, Lager, Gewerbehallen und Werkstätten. Neben jeder Zeile steht der Link zur Zonenkarte auf der Website der Agenzia, damit Sie nachprüfen können.

Die Spanne ist keine Verteilung. Minimum und Maximum sagen, wo das Observatorium die aktuellen Werte für diese Zone, diese Objektart und diese Einstufung ansetzt; sie sagen nicht, wie viele Verkäufe dazwischen liegen. Deshalb ordnen wir einen Wert nur „in der Spanne“ ein: näher am unteren oder näher am oberen Ende.

Die Fläche ist brutto. Werte und Mieten des OMI beziehen sich auf die Bruttofläche (superficie commerciale lorda), nicht auf die Nutzfläche, die viele Anzeigen nennen.

Die geschätzte Bruttorendite ist unsere Berechnung: die mittlere Miete der Spanne mal zwölf Monate, geteilt durch den mittleren Wert. Sie ist das Verhältnis zweier Schätzungen des OMI, nicht die Rendite einer Immobilie, und berücksichtigt weder Steuern noch Leerstand, Instandhaltung oder Verwaltung. Für eine Rechnung mit den Zahlen eines echten Falls gibt es das Werkzeug zur Rendite.

Die Veränderung bezieht sich auf ein Jahr: der mittlere Wert eines Halbjahres im Vergleich zum selben Halbjahr des Vorjahres, und nur dort, wo die Zone gleich geblieben ist. Veränderungen über mehrere Jahre veröffentlichen wir nicht: In einigen Zonen hat das Observatorium die Einstufungen geändert oder die Grenzen neu gezogen, und der Vergleich würde verschiedene Maße vermischen.

• In Görz und Monfalcone passen die Werte und Mieten des Observatoriums nicht zueinander: Das Verhältnis fiele aus jedem Rahmen, deshalb nennen wir dort keine Rendite. Dasselbe gilt für die wenigen Zeilen, die die Quelle selbst als außerhalb der Schwellen kennzeichnet.
• Die Notierungen erfassen auch die Grundbuchgemeinden, die Statistik der Verkäufe nicht. Für Triest und Görz gibt es keine nationale Zählung der Urkunden: Davon handelt eine andere Seite des Observatoriums.
• Keine Notierung je Straße oder je Objekt: Ein Eckgeschäft an einer belebten Straße und eines in einer Seitengasse liegen in derselben Zone.
• Die Tabellen bleiben auf dieser Seite und lassen sich nicht herunterladen: Die Lizenz für die Weitergabe der Notierungen ist noch zu klären. Das neue Halbjahr erscheint in der Regel Mitte Oktober und Mitte März; dann werden die Tabellen aus der Quelle neu erstellt.