Kaj je zemljiška knjiga v Trstu in kaj pomeni za kupca?

V vseh občinah pokrajin Trst in Gorica ter v trinajstih občinah pokrajine Videm; v Tablji (Pontebba) le v vzhodnem delu ²³. Vodi jo šest zemljiškoknjižnih uradov dežele, vsak za svojo skupino katastrskih občin. Katastrske občine se z upravnimi ne pokrivajo: Občina Trst jih obsega več, od Barkovelj in Opčin do Škednja ⁴.

Viri preglednice: ²³⁴. Občini Campolongo Tapogliano in Fiumicello Villa Vicentina sta nastali z združitvijo, ki je seznam tržaškega sodišča ne beleži ³⁵. Zunaj dežele zemljiška knjiga velja v pokrajinah Trento in Bocen, v Cortini d'Ampezzo, Colle Santa Lucia in Livinallongu del Col di Lana, v Pedemonteju in nekdanji občini Casotto, v Magasi in Valvestinu ¹³⁶. Odloča zgodovinska meja: Sappada, ki je del dežele od leta 2017 ⁷, ni med zemljiškoknjižnimi občinami ²³.

Stranski učinek za vlagatelje: za zemljiškoknjižne občine, ki jih je v deželi po njenem štetju 43, italijanska davčna uprava (Agenzia delle Entrate) objavlja statistiko prometa samo za stanovanjske nepremičnine, in to enkrat na leto ⁸.

S kraljevim odlokom (R.D.) št. 2325 z dne 4. novembra 1928 so avstrijske zemljiške knjige ostale v veljavi. Kraljevi odlok št. 499 z dne 28. marca 1929 jih ureja s prilogo, »zemljiškoknjižnim zakonom« (it. legge tavolare), ki je novo italijansko besedilo avstrijskega splošnega zakona z dne 25. julija 1871 ¹⁹. To je veljavno pravo: prečiščeno besedilo na portalu Normattiva vsebuje spremembe do leta 2025 ¹. V nadaljevanju »čl.« brez druge oznake pomeni člen zemljiškoknjižnega zakona, »R.D.« pa člen odloka iz leta 1929.

Posebni statut daje deželi Furlaniji - Julijski krajini primarno zakonodajno pristojnost za vzpostavitev in vodenje zemljiških knjig (čl. 4, točka 5) ³⁰. Dežela upravlja urade in podatkovno zbirko po enotnem besedilu, deželnem zakonu (L.R.) št. 15 z dne 11. avgusta 2010, nazadnje spremenjenem z L.R. št. 5 z dne 9. junija 2026 ¹⁰¹¹. Vpisi ostajajo pod sodnim nadzorom: vsak urad ima zemljiškoknjižnega sodnika, ki ga določi predsednik sodišča in ki lahko odločanje o nekaterih vrstah listin prenese na zemljiškoknjižne uradnike (čl. 75 in 95-bis) ¹¹¹.

Prvi členi zakona sledijo §§ 1–3 veljavnega avstrijskega zakona Allgemeines Grundbuchsgesetz, tri vrste vpisov pa se ujemajo s § 8 ¹¹². Isto trojico, vknjižbo, predznambo in zaznambo, pozna tudi slovenska zemljiška knjiga.

Drugod v Italiji lastninska pravica preide že s soglasjem strank (čl. 1376 civilnega zakonika, c.c.), prepis v javne nepremičninske knjige (it. trascrizione) pa jo naredi učinkovito proti tretjim (čl. 2644 c.c.) ¹³⁶. V zemljiškoknjižnih občinah se stvarne pravice s pravnim poslom med živimi brez vpisa v zemljiško knjigo ne pridobijo (čl. 2 R.D.), čl. 1376 c.c. pa se ne uporablja (čl. 12 R.D.) ¹. Iz tega izhajajo tri pravila:

• Kdor prej vloži, je prej na vrsti. Pri dvojni prodaji ima prednost tisti, ki je prej predlagal vpis (čl. 6 R.D.), vrstni red pa sledi zaporedni številki predloga (čl. 29) ¹, ki se dodeli z datumom, uro in minuto ¹⁰.
• Kdor je vpisan, velja za imetnika pravice, dokler se ne dokaže nasprotno, nasproti vsakomur, ki mu oporeka z nevpisano pravico (čl. 6 R.D.). Kdor pridobi v zaupanju v zemljiško knjigo, je varovan v mejah čl. 5 R.D. ter čl. 63 in naslednjih ¹¹¹.
• Kar je vpisano, velja za navedeno v pogodbi (čl. 9 R.D.) ¹¹¹. Pri vpisanem bremenu kupec izgubi varstvo iz čl. 1489 c.c. za bremena, ki jih prodajalec ni razkril ¹³, razen če je prodajalec izrecno izjavil, da je nepremičnina bremen prosta ¹.

Predznamba se opraviči z izjavo nasprotne stranke ali s sodbo v roku, ki ga določi sklep; sicer se lahko izbriše (čl. 41–45-bis) ¹. Gre za pogojni vpis, kakršen je avstrijska Vormerkung (§ 8 GBG) ¹², ne za nemško Vormerkung iz § 883 BGB, ki varuje zahtevek na prihodnji vpis ¹⁴. Tej je v italijanskem pravu najbližja zaznamba predpogodbe (čl. 20, črka h; čl. 60-bis in 60-ter) ¹.

Zemljiško knjigo sestavljata glavna knjiga in zbirka listin, torej kopije listin, na katerih temeljijo vpisi (čl. 1 in 6) ¹. Glavna knjiga je razdeljena na zemljiškoknjižne vložke (it. partita tavolare, P.T.), oštevilčene po katastrskih občinah. Vsak obsega vsaj eno zemljiškoknjižno telo (it. corpo tavolare) z eno ali več parcelami, ki se spremeni le s pripisom ali odpisom (čl. 3) ¹¹⁰¹⁵. Kdor pozna avstrijski sistem, v tem prepozna Grundbuchseinlage, njeno Einlagezahl in Katastralgemeinde ³¹; kdor pozna slovenskega, vložek in katastrsko občino. Vsak vložek ima tri liste ¹⁰:

Omejitve razpolaganja so torej v listu B, ne v posebnem oddelku kot v Nemčiji ¹⁵³². Tako kot v Avstriji pa hipoteka v listu C kaže znesek, za katerega je vpisana (čl. 14), ne preostanka dolga ¹³¹.

Vsak vpis navaja datum in zaporedno številko predloga, iz katerega izhaja, t. i. G.N. (it. giornale numero, čl. 103) ¹¹⁹. V tehničnem listu Občine Trst iz januarja 2026 je v listu B s predlogom iz leta 2010 vknjižena kupoprodaja iz leta 1896, list C pa navaja služnosti, omejene na del parcele, označen na načrtu ¹⁶. Kar glavna knjiga povzema iz listin, velja za vpisano (čl. 5) ¹: vložek je treba brati skupaj z zbirko listin.

V stavbah je mogoče vsako nadstropje, stanovanje ali prostor, »primeren za ločeno uporabo«, vpisati kot samostojno enoto z lastnima listoma lastninske pravice in bremen ter lastno hipoteko (čl. 10 in 13). Za odpis od zemljiškoknjižnega telesa je potreben načrt, ki ga potrdi pooblaščeni tehnik (čl. 74) ¹. Kdor kupi celo stavbo, da bi jo razdelil, gre tudi skozi ta postopek, ne le skozi kataster.

Kataster italijanske davčne uprave nepremičnine popisuje in identificira, predvsem za davčne namene; zemljiška knjiga pove, kdo je imetnik pravic in s katerimi bremeni ²¹¹. Evidenci se morata ujemati: spremembe katastrskega načrta prehajajo iz katastra v zemljiško knjigo z »obvestilnim listom« (it. foglio di notifica), parcelacije se odpisujejo le na podlagi načrtov, ki jih potrdi kataster (čl. 74), sklepi o vknjižbi lastninske pravice pa se vračajo v kataster (čl. 123) ¹².

Oznake se vendarle razlikujejo. V katastru stavb urbana sekcija ustreza katastrski občini, parcela pa se zapiše kot 123,.123 ali 123/4; črka urbane sekcije se ne ujema vedno s črko katastrske sekcije v zemljiškem katastru ². Za neskladja je L.R. 5/2026 uvedel popravek napak v označbi ali na načrtu in »uskladitev zemljiške knjige s katastrom« (it. allineamento tavolare catastale) za terezijanske oznake, ki niso več v veljavi, z elaboratom, ki ga potrdi davčna uprava (čl. 28-bis in 28-ter L.R. 15/2010) ¹⁰. Katastrski načrt ima le podredno dokazno vrednost ¹¹.

Odprto ostaja vprašanje izjave o katastrski skladnosti, ki jo čl. 29, odst. 1-bis, L. 52/1985 zahteva pod sankcijo ničnosti. Za zemljiškoknjižna območja je D.L. 78/2010 usklajevanje prepustil deželam s posebnim statutom in avtonomnima pokrajinama ¹⁷, deželno enotno besedilo pa ga ne vsebuje ¹⁰. Ali je dežela to uredila drugje, še nismo preverili: pred podpisom vprašajte notarja.

Zemljiška knjiga je javna, vpogled v uradu je brezplačen (čl. 7; čl. 16 L.R. 15/2010) ¹¹⁰. Zemljiškoknjižni izpisek, aktualni ali zgodovinski, naročite pri uradu, pristojnem za katastrsko občino: 10 euroRegione FVG za vložek in kolek za šestnajst evrov, po tarifah iz leta 2011, ki veljajo tudi leta 2026; izpisek dobite v desetih delovnih dneh od plačila ¹⁸. Kopije računalniške glavne knjige izpiska ne nadomestijo (čl. 14 L.R. 15/2010) ¹⁰.

Po spletu:

• državljan z italijansko digitalno identiteto (SPID, CIE ali CNS) brezplačno vidi seznam vložkov, v katerih je vpisan sam, ne pa tujih ¹⁹;
• javni zavodi, banke, strokovnjaki, vpisani v poklicne zbornice, in drugi pooblaščeni uporabniki s pogodbo dostopajo do kazal, dnevnika in računalniške glavne knjige, za 200 euroRegione FVG na leto (tarifa iz leta 2014) pa tudi do zbirke listin ¹⁹;
• v dnevniku spremljate vsak predlog po številki G.N., vendar imajo podatki razen številke, datuma, ure in minute »zgolj informativno vrednost«: velja zemljiška knjiga ¹⁹;
• poizvedbe in hipotekarna potrdila davčne uprave, ki jih poznate iz drugih delov Italije, tu niso na voljo ⁶.

Prenos papirnatih vložkov v elektronske še poteka ²⁰; avgusta 2026 je tržaški urad zaradi restavriranja začasno ustavil vpogled v nekatere knjige ²¹.

Zakon ne določa roka za odločitev. Določa pa tri jamstva: vrstni red nastane z vložitvijo predloga (čl. 29) ¹¹⁰; predlog se še isti dan označi s plombo na vložkih in je naslednji dan viden vsem (čl. 18 L.R. 15/2010) ¹⁰; sodnik odloča po zemljiškoknjižnem stanju v tistem trenutku (čl. 93) ¹.

Uradnih povprečnih rokov nismo našli, zato smo jih izmerili sami, na seznamih, s katerimi uradi v Uradnem listu dežele (it. Bollettino ufficiale) vročajo sklepe o ugoditvi predlogom na podlagi notarskih listin. Pregledali smo štirideset številk od 7. januarja do 7. oktobra 2026, skupaj 10.095Regione FVG sklepov ²².

V Trstu je četrtina sklepov prispela več kot 673 giorniRegione FVG po predlogu, skoraj polovica pa se je nanašala na predloge iz leta 2024 ali prej; mediana je iz meseca v mesec ostala med 449 e 544 giorniRegione FVG ²². Meritev zajema vročitev, ne podpisa ali izvršitve sklepa, ki ju seznami ne datirajo, in ne vidi predlogov, ki še čakajo: stanje predloga preberete v dnevniku ¹⁹.

Koledar pa določa prav vročitev. Pri notarskih listinah je opravljena petnajst dni po objavi ²³, od takrat teče rok 60 giorniRegione FVG za pritožbo na sodišče (čl. 127). V istem roku mora tisti, ki želi vknjižbo izpodbijati tudi proti tretjim, predlagati zaznambo spora (čl. 63) ¹. Kdor v Trstu kupuje, da bi nepremičnino kmalu prodal, refinanciral ali vložil v družbo, mora to upoštevati.

Pri skrbnem pregledu poleg običajnih preverjanj:

1. Aktualni in zgodovinski izpiski vseh vpletenih vložkov, tudi tistih, v korist katerih so vpisane služnosti ¹⁰.
2. Dnevnik: nerešeni predlogi so v vrstnem redu pred kupčevim (čl. 29) ¹¹⁹.
3. Listine in načrti v zbirki listin, tudi za služnosti (čl. 5 in 12) ¹.
4. Prodajalec je dedič. Dokler njegova pravica ni vknjižena na podlagi sodnega potrdila o dedovanju (it. certificato di eredità), se v njegovo breme ne vpiše nič (čl. 3 R.D.). Za dedovanje, ki se je začelo zunaj zemljiškoknjižnih območij, potrdilo izda sodišče kraja, kjer leži večina nepremičnin (čl. 13 R.D.). Vknjižbo dediča je mogoče predlagati skupaj z vknjižbo kupca (čl. 21 in 78) ¹.
5. Pridobitev z darilom. Nasproti tretjim kupcem v dobri veri je izbris vknjižbe, ki temelji na darilu, ki krati nujni delež, mogoče zahtevati v treh letih od začetka dedovanja po darovalcu (čl. 64; čl. 7 R.D. izključuje čl. 563 c.c.) ¹: dokler darovalec živi, rok ne teče.
6. Posest drugih. Priposestvovanje se vpiše le na podlagi pravnomočne sodbe, pravice, ki so jih drugi prej pridobili v zaupanju v zemljiško knjigo, pa ostanejo (čl. 5 R.D.); skrajšano priposestvovanje iz čl. 1159 c.c. se ne uporablja (čl. 12 R.D.) ¹. Varstvo predpostavlja dobro vero, zato ogled na kraju samem ostaja nujen.
7. Najemi. Najem z gotovim datumom (it. data certa) pred prodajo velja tudi za kupca (čl. 1599, odst. 1, c.c.). Najem, daljši od devetih let, je treba zaznamovati (čl. 19), sicer kupca veže le za devet let od začetka (čl. 1599, odst. 3, c.c.; čl. 12 R.D.) ¹¹³. Razlika s Slovenijo: tam se najemna pravica vknjiži, tu se najem zaznamuje. Posebna pravila za poslovne najeme je treba z odvetnikom preveriti za vsak primer posebej.

Ob podpisu in takoj potem:

• potrebujete notarski zapis (it. atto pubblico) ali zasebno pogodbo z overjenim podpisom in z natančno zemljiškoknjižno označbo (čl. 31–32). Notar, ki mora drugod poskrbeti za prepis, tu poskrbi za vpis, »kolikor to dopušča zemljiškoknjižno stanje«, in odgovarja za neupravičeno zamudo (čl. 11 R.D.; čl. 2671 c.c.) ¹¹³;
• za vknjižbo samo na kupčevo ime mora biti razvidno, da kupec ni poročen ali da nepremičnina ni v skupnem premoženju z zakoncem, sicer predlog čaka na listine (čl. 94-bis in 88); pri skupnem premoženju se vknjiži v korist obeh zakoncev (čl. 33-bis in 84) ¹;
• listine, sestavljene v tujini, morajo biti legalizirane ali, če je država pristopila k Haaški konvenciji iz leta 1961, opremljene z apostilom, nato pa prevedene. Brez prevoda se predlog zaznamuje »do predložitve prevoda« in ohrani vrstni red (čl. 32 in 89) ¹²⁴;
• kdor ne zna italijansko, podpiše listino v svojem jeziku z vzporednim italijanskim prevodom, če ta jezik poznata notar in priči, sicer v italijanščini s tolmačem (čl. 54–55 L. 89/1913) ²⁵;
• če iz listine ni razvidno, da je kupnina plačana, sodnik po uradni dolžnosti vpiše zakonito hipoteko prodajalca (čl. 97-bis): potrebna je pobotnica ali odpoved ¹;
• hipoteko za kredit predlagate skupaj s pridobitvijo, ker čl. 21 dovoljuje vpis proti tistemu, ki »je hkrati vknjižen« ¹;
• če ena od strank to zahteva, notar kupnino hrani na posebnem računu, ki je ločeno in nezarubljivo premoženje, dokler nista opravljena registracija in vpis in ni preverjeno, da ni novih bremen, ali do dogodka, ki ga določa pogodba (L. 147/2013, čl. 1, odst. 63, 65 in 66) ²⁶. Tu je ta vpis zemljiškoknjižni, po napotilu čl. 12 R.D. ¹; ob tržaških rokih je treba dogodek izbrati realno in ga dogovoriti z notarjem;
• predlog se vloži na okencu, po pošti ali od 2. aprila 2024 elektronsko z digitalnim podpisom; pristojbina je 25 euroRegione FVG na predlog, po tarifi iz leta 2011 ²⁷¹⁸. Stroške vknjižbe, če ni dogovorjeno drugače, nosi kupec (čl. 34-bis) ¹. Hipotekarni davek, ki ga davčna uprava odmeri na podlagi sklepa, kadar ga ni plačal že notar, lahko plačate z obrazcem F24 še pred obvestilom ²⁸.

Pred podpisom si vrstni red zavarujete na dva načina:

• zaznamba vrstnega reda: lastnik s podpisom, ki ga overi notar, rezervira vrstni red za prodajo ali hipoteko do najvišjega zneska. Velja 50 giorniNormattiva od predloga; sklep se izda v enem samem overjenem izvodu, ki ga je treba v istem roku priložiti predlogu za vknjižbo, vpisi, opravljeni vmes, pa se na zahtevo izbrišejo (čl. 53–57) ¹. V Avstriji velja eno leto od dovolitve (§ 55 GBG) ¹². Česar še nismo preverili: če sklep o dovolitvi zaznambe ne prispe v roku 50 giorniNormattiva, je sredstvo neuporabno; ob tržaških rokih naj notar pri uradu vpraša, v kolikšnem času ga izda;
• zaznamba predpogodbe (čl. 20, črka h; čl. 60-bis in 60-ter), za katero je potrebna javna listina ali zasebna listina z overjenim podpisom (čl. 2645-bis, odst. 1, c.c.). Učinki prenehajo, če dokončna pogodba ali tožba za izpolnitev ni vpisana v enem letu od dogovorjenega datuma, vsekakor pa v treh letih od zaznambe (čl. 2645-bis, odst. 3) ¹¹³.

Ko posel teče skozi zemljiško knjigo, začnemo z branjem vložkov, dnevnika in listin skupaj z notarjem in tehniki kupca, roke pristojnega urada pa vpišemo v časovni načrt posla. Posredujemo pri nepremičninah v Furlaniji - Julijski krajini; v Sloveniji ne posredujemo.