Il rendimento vero

Lei scrive il prezzo chiesto e il canone che l'inquilino paga oggi; lo strumento fa il conto del rendimento lordo e del rendimento netto, togliendo i mesi di sfitto attesi, l'ILIA, la manutenzione, l'assicurazione e la gestione, e aggiungendo al prezzo le imposte d'acquisto, il notaio e la mediazione. Le imposte si precompilano dalle aliquote di legge, secondo che venda un'impresa o un privato; l'IVA, quando c'è, si chiede al venditore.

Se sceglie la zona e la tipologia, lo strumento le dice anche dove sta il canone al metro nella forchetta dei canoni dell'Osservatorio del mercato immobiliare: vicino al minimo, vicino al massimo, o sopra. Un canone sopra la forchetta non è un difetto, ma al rinnovo il mercato potrebbe riportarlo più in basso: lo strumento mostra di quanto e con quale rendimento.

Non dice quanto vale l'immobile, né se il prezzo è giusto.

Il lordo è il canone diviso per il prezzo: il numero che compare negli annunci. Il netto è quello che resta davvero, in un anno, su tutto quello che si è speso per comprare. La distanza fra i due è spesso più grande di quanto ci si aspetti.

Le differenze col prime yield e col BTP decennale servono a orientarsi: un rendimento lordo calcolato su un caso e un rendimento netto pubblicato per gli immobili di qualità più alta delle grandi città sono due misure diverse, e la differenza fra loro non è un guadagno.