Quali imposte paga chi compra un immobile commerciale?

Spesso sì. Lo stesso negozio costa al compratore il 4%Normattiva del prezzo se lo vende un'impresa, il 9%Normattiva se lo vende una persona fisica. Nel primo caso, se il venditore applica l'IVA e il compratore è un'impresa, l'imposta si recupera. Nel secondo caso l'IVA non c'è, perché il privato è fuori dal suo campo, e si paga il registro proporzionale ⁷¹²¹⁶.

La ragione è l'alternatività fra IVA e registro. Gli atti relativi a operazioni soggette a IVA pagano il registro in misura fissa. Fra queste operazioni la legge comprende anche le cessioni esenti di fabbricati strumentali: per quelle il registro resta fisso. Fra le cessioni di immobili restano fuori, e pagano il registro proporzionale, le esenzioni dei nn. 8, 8-bis e 27-quinquies dell'art. 10 ⁶. Per esempio un'abitazione venduta da un'impresa in esenzione paga il registro al 9%AdE ¹⁶.

Di regola è esente. L'art. 10, n. 8-ter, DPR 633/1972 esenta le cessioni di fabbricati strumentali «non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni». Le eccezioni sono due ¹:

• imponibile per obbligo: vende l'impresa che ha costruito il fabbricato, o che vi ha eseguito restauro, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica, entro cinque anni dalla fine dei lavori;
• imponibile per opzione: il venditore la esprime nell'atto. Non si aggiunge dopo.

L'aliquota è di regola il 22%Normattiva. Scende al 10%Normattiva per i fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi di recupero, ceduti dall'impresa che li ha eseguiti, e per i fabbricati «Tupini» ceduti dall'impresa costruttrice (Tabella A, parte III, nn. 127-quinquiesdecies e 127-undecies) ⁵.

Chi versa l'IVA. Se il venditore ha optato e il compratore è un soggetto passivo IVA in Italia, l'imposta la versa il compratore con l'inversione contabile, il reverse charge ². Il reverse charge riguarda solo le cessioni per opzione. Nel caso dell'impresa costruttrice entro i cinque anni l'IVA la addebita il venditore in fattura ². Se il compratore non è un soggetto passivo, l'IVA la addebita comunque il venditore. Per un privato, o per un'impresa che detrae poco, è un costo vero.

Perché il venditore spesso opta. Chi ha detratto l'IVA e vende in esenzione un fabbricato acquistato o ultimato da meno di dieci anni deve rettificare la detrazione. Lo fa in un'unica soluzione, per gli anni che mancano alla fine del periodo di dieci anni ⁴. L'opzione evita la rettifica, e con il reverse charge non costa nulla a un compratore che detrae per intero. Per questo la scelta fra esenzione e opzione si concorda fra le parti prima del preliminare, non al rogito.

Molte pagine online scrivono ancora che l'esenzione non vale verso i privati o verso chi ha un pro-rata basso. Il testo vigente del n. 8-ter non contiene più queste eccezioni ¹.

Per i fabbricati strumentali venduti da un'impresa il registro è fisso, 200 €Normattiva, sia con IVA sia in esenzione. Le imposte ipotecaria e catastale sono proporzionali: 3% e 1%Normattiva del valore ¹¹¹³¹⁶. Se una delle parti è un fondo immobiliare chiuso disciplinato dalla legge italiana (art. 37 del testo unico della finanza), ipotecaria e catastale si dimezzano ¹⁴. Un veicolo estero di altra forma va verificato caso per caso. Se vende una persona fisica il registro è il 9%Normattiva, con un minimo di 1.000 €Normattiva, e ipotecaria e catastale costano 50 €Normattiva ciascuna ⁷¹².

Esempio. Un immobile strumentale (un negozio C/1 o un ufficio A/10) venduto a 2.000.000 €AdE. Sono escluse dal calcolo le voci minori dovute negli atti soggetti a IVA (bollo, tasse ipotecarie, tributi speciali catastali) ¹⁶.

Fonti della tabella: ^{12671112131416}. Il calcolo è nostro.

Il preliminare. Si registra con l'imposta fissa. Dal 2025, se prevede una caparra confirmatoria o acconti non soggetti a IVA, su quelle somme si paga lo 0,5%Normattiva, oppure l'imposta minore prevista per il definitivo. L'importo si scala poi dall'imposta del rogito ⁷. Quando il definitivo sconta il registro fisso, come per lo strumentale venduto da un'impresa, la «minore imposta» serve proprio a evitare un'imposta da chiedere poi a rimborso ¹⁷.

A Trieste e nei comuni tavolari. Il trasferimento si iscrive nel libro fondiario, non si trascrive nei registri immobiliari. Il testo unico delle imposte ipotecaria e catastale lascia ferme, per le formalità, le regole del R.D. 499/1929 ¹¹. Da verificare col notaio sul singolo atto: la misura delle imposte sull'intavolazione segue, nella prassi, quella del resto d'Italia, ma non abbiamo trovato una fonte primaria che lo dica in modo esplicito.

No. Il prezzo-valore permette di pagare registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale invece che sul prezzo. Vale solo per le cessioni a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, e solo per immobili a uso abitativo e relative pertinenze ¹⁸. Un negozio, un ufficio, un capannone o un albergo ne restano fuori sempre, qualunque sia il compratore.

Fuori dal prezzo-valore la base imponibile è il valore venale in comune commercio. L'ufficio può rettificarlo ¹⁰. La regola che escludeva la rettifica per i valori dichiarati sopra il moltiplicatore catastale non si applica alle cessioni diverse da quelle a prezzo-valore ¹⁰. Per un immobile commerciale il prezzo dichiarato deve quindi reggere il confronto con il mercato. Una perizia agli atti costa meno di un accertamento.

In un cielo-terra misto ogni unità segue il suo regime, e la distinzione fra abitativo e strumentale si fa sulla categoria catastale, non sull'uso che se ne fa ¹³¹. Le abitazioni comprate da una persona fisica possono usare il prezzo-valore, i negozi al piano terra no ¹⁸. Il prezzo-valore serve solo dove il registro è proporzionale: vende un privato, o un'impresa in esenzione. Se l'impresa vende un'abitazione con IVA, il registro è già fisso ⁶¹⁶. Da impostare col notaio unità per unità, con prezzi distinti nell'atto.

Basta lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune. Non servono l'approvazione della Regione né i piani attuativi. Vale per IVA, registro e imposte sui redditi ¹⁵. Chi compra un terreno agricolo che il piano adottato rende edificabile lo paga, fiscalmente, come area edificabile.

• Vende un'impresa. La cessione è soggetta a IVA, di regola al 22%Normattiva, perché fuori dal campo restano solo i terreni non edificabili ³. Per le aree non c'è un'esenzione a cui rinunciare. Il registro è fisso, 200 €Normattiva. Negli atti soggetti a IVA ipotecaria e catastale sono di regola fisse, 200 €Normattiva ciascuna, e la riduzione proporzionale del 3%Normattiva + 1%Normattiva riguarda solo i fabbricati strumentali ¹¹¹⁶.
• Vende un privato. Registro al 9%Normattiva (minimo 1.000 €Normattiva), ipotecaria e catastale 50 €Normattiva ciascuna ⁷¹².
• Terreno agricolo non edificabile comprato da chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale: registro al 15%Normattiva ⁷.
• Diritti edificatori (cubatura) ceduti con contratto: registro al 3%Normattiva, scritto nella Tariffa dal 2025; la trascrizione paga l'ipotecaria fissa ⁷¹¹¹⁷.

Per il privato che vende, la plusvalenza su un'area edificabile è tassata in ogni caso, anche dopo cinque anni di possesso ¹⁹. Con l'immobile già costruito, invece, la plusvalenza è di regola tassata solo se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione (le eccezioni sono nel paragrafo successivo). Se all'area si possa applicare l'imposta sostitutiva al notaio va chiesto al commercialista: il testo della norma parla di immobili «acquistati o costruiti da non più di cinque anni» e non nomina le aree edificabili ¹⁸, e non abbiamo trovato una fonte primaria che sciolga il dubbio.

Sono imposte del venditore, ma pesano sul prezzo che chiede.

• Persona fisica, fuori dall'impresa. La plusvalenza su un fabbricato è reddito se l'immobile è stato comprato o costruito da non più di cinque anni, con tre precisazioni: gli immobili ereditati ne restano fuori; se sull'immobile sono stati fatti lavori col Superbonus il periodo è di dieci anni dalla fine dei lavori; chi lottizza o rende edificabile un terreno e poi vende è tassato sempre ¹⁹. Nel caso dei cinque anni il venditore può chiedere al notaio un'imposta sostitutiva del 26%Normattiva ¹⁸.
• Impresa. La plusvalenza concorre al reddito. Dalle plusvalenze realizzate nel periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31/12/2025 (per chi chiude a dicembre: dal 2026), quelle sui singoli beni concorrono per intero nell'anno. La rateizzazione in cinque quote resta solo per la cessione di un'azienda o di un ramo posseduti da almeno tre anni ²⁰. L'aliquota ordinaria IRES è del 24%Normattiva ²². L'IRAP va valutata caso per caso, anche perché la Regione può variarne l'aliquota ³².

La seconda regola cambia i conti di un albergo o di un'attività. Vendere l'azienda invece del solo immobile, oltre a ciò che comporta per il compratore, permette al venditore di distribuire la plusvalenza su cinque esercizi, se l'azienda è posseduta da almeno tre anni ²⁰. Deve trattarsi davvero di un'azienda: un immobile dato in locazione, venduto da solo, resta la cessione di un bene.

La cessione d'azienda non è una cessione di beni ai fini IVA ³. Si paga il registro bene per bene: a ciascun bene si applica la sua aliquota, sulla quota di prezzo che l'atto o i suoi allegati gli attribuiscono. La prassi lo ammetteva già; dal 2025 lo dice la legge ⁹¹⁷. I crediti pagano l'aliquota delle cessioni di crediti, e le passività si distribuiscono sui beni in proporzione al loro valore. Senza ripartizione si applica l'aliquota più alta a tutto ⁹¹⁷. Le aliquote sono quelle della Tariffa: 9%Normattiva per gli immobili, 3%Normattiva per gli altri beni (avviamento, arredi, attrezzature), 0,5%Normattiva per i crediti ⁷. La base è il valore venale dei beni compreso l'avviamento, al netto delle passività che risultano dalle scritture contabili o da atti con data certa ¹⁰¹⁷.

Esempio. Un albergo ceduto come azienda a 6.000.000 €Normattiva, senza passività per semplicità.

Fonti: ⁷⁹¹⁷. Calcolo nostro. La ripartizione, da sola, vale qui 110.500 €Normattiva. Va scritta nell'atto e deve essere difendibile: l'ufficio controlla il valore ¹⁰.

Da verificare col notaio: le imposte ipotecaria e catastale sull'immobile compreso nell'azienda. La circolare del 2025 non ne indica la misura ¹⁷. Le passività si imputano ai beni solo ai fini del registro, non delle ipocatastali ¹⁷. Per un immobile strumentale la Tariffa ipotecaria prevede il 3%Normattiva sulle trascrizioni dei trasferimenti «anche se» soggetti a IVA, e la catastale l'1%Normattiva ¹¹. La misura fissa di 50 €Normattiva vale per gli atti tassati con l'art. 1 della Tariffa del registro ¹², e l'Agenzia ne legge il perimetro in modo stretto ¹⁶. Nell'esempio, se si applicano 3% e 1%AdE, sono altri 168.000 €AdE. Alcune fonti secondarie indicano invece 50 + 50 €AdE: la cifra va confermata prima di costruire il prezzo.

Due cose che il compratore di un'azienda eredita per legge:

• I debiti tributari del venditore. Il cessionario risponde in solido, dopo il venditore (che va escusso per primo) e nei limiti del valore dell'azienda, per le imposte e le sanzioni dell'anno della cessione e dei due precedenti, e solo per i debiti che risultano dagli atti degli uffici alla data del trasferimento. Lo libera il certificato negativo degli uffici, e lo libera anche il silenzio dopo quaranta giorni dalla richiesta. I limiti cadono se la cessione è in frode del fisco, che si presume se avviene entro sei mesi dalla constatazione di una violazione penalmente rilevante; non si applica, invece, alle cessioni dentro la composizione negoziata o le procedure della crisi d'impresa ²⁵. La norma è in vigore fino al 31/12/2026: dal 2027 è abrogata e sostituita dal testo unico delle sanzioni (D.Lgs. 173/2024) ²⁵.
• Il resto dell'azienda: contratti, personale, licenze. È il motivo per cui la si compra, ed è il punto da verificare con più cura.

Le imposte d'atto sono statali, e in Friuli Venezia Giulia valgono come nel resto d'Italia. Anche IRES e IRPEF sono statali; l'IRAP ha un'aliquota che le regioni possono variare ³². È regionale l'imposta sul possesso: dal 2023 in regione l'ILIA sostituisce l'IMU ³⁰. Entra nei conti del rendimento, non in quelli dell'atto.

In queste operazioni la struttura si sceglie prima del prezzo. Noi mettiamo allo stesso tavolo, presto, chi compra, chi vende e i loro consulenti.