Che cosa si controlla prima di comprare un immobile commerciale, e in che ordine?

Prima quello che può rendere nullo l'atto o bloccarlo per mesi (titoli edilizi, intestazione tavolare, vincolo culturale, onere di bonifica), poi quello che di solito diventa un costo, una garanzia o una clausola.

Che cosa dice la legge. Lo stato legittimo è quello del titolo che ha costruito o legittimato l'immobile e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero edificio, integrati dai titoli successivi per gli interventi parziali. Per gli edifici nati quando il titolo non era obbligatorio valgono il catasto di primo impianto e altri documenti probanti ¹². In Friuli Venezia Giulia la regola è scritta nell'art. 40-ter della L.R. 19/2009, che aggiunge un punto utile a chi compra in un edificio intero o in un condominio: per lo stato legittimo della singola unità non contano le difformità delle parti comuni esterne a essa, e viceversa ².

Le tolleranze sono diverse fra Stato e Regione. Il testo unico statale ammette in via generale il 2%Normattiva delle misure del titolo e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, una scala dal 2%Normattiva (unità oltre 500 m²Normattiva) al 6%Normattiva (unità sotto i 60 m²Normattiva) (art. 34-bis, cc. 1 e 1-bis) ¹. La L.R. 19/2009 ammette il 3%Regione FVG e, per gli interventi entro il 24 maggio 2024, il 4%Regione FVG, 5% o 6%Regione FVG per le unità sotto i 300 m²Regione FVG (art. 41, cc. 1 e 1-bis) ²: per un immobile commerciale di grandi superfici la soglia che conta, in regione, è di solito il 3%Regione FVG. La legge regionale prevede che le tolleranze siano dichiarate da un tecnico abilitato anche con una dichiarazione asseverata, con elaborato aggiornato, allegata all'atto di trasferimento (art. 41, c. 1-sexies) ².

Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l'atto è nullo se non riporta gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria (art. 46 DPR 380/2001); la regola vale anche per gli interventi fatti con SCIA alternativa al permesso ¹. Per gli edifici iniziati prima vale una regola analoga: l'atto riporta gli estremi della licenza o della concessione e, per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967, può bastare una dichiarazione sostitutiva dell'alienante (art. 40 L. 47/1985) ²³: è la regola che conta per i palazzi storici. Un atto valido non dice però che l'immobile sia conforme: la nullità colpisce la mancata menzione del titolo, mentre le difformità restano un problema di chi compra, e si scoprono solo col confronto fra titoli e luoghi. Per i terreni l'atto è nullo senza il certificato di destinazione urbanistica, salvo le aree di pertinenza di edifici censiti sotto i 5.000 m²Normattiva (art. 30) ¹.

Che cosa si fa. Il tecnico di chi compra chiede l'accesso agli atti e confronta progetti, catasto e stato dei luoghi. In FVG chi ne ha titolo può chiedere al Comune, oltre al CDU, una certificazione urbanistico-edilizia con tutte le prescrizioni e i vincoli urbanistici, ambientali e paesaggistici dell'area o dell'edificio (art. 34, c. 3); se il regolamento edilizio lo prevede, anche una valutazione preventiva sull'intervento che si ha in mente (c. 4) ². Chi compra per cambiare destinazione d'uso deve sapere che in regione si ha modifica di destinazione d'uso quando cambia l'uso di più del 25%Regione FVG della superficie utile dell'unità, anche con più interventi successivi (art. 15) ²: il tema ha una guida dedicata, sulle riconversioni e i cambi d'uso.

A Trieste, nell'Isontino e in parte della provincia di Udine la proprietà si acquista con l'iscrizione nel libro fondiario, decisa con decreto ⁶⁸. Il rogito non basta, e la due diligence parte dall'estratto tavolare della partita e dei corpi tavolari, non dalla visura catastale. L'estratto si chiede all'ufficio tavolare del comune censuario: 10 euroRegione FVG più 16 di bollo, entro dieci giorni lavorativi dal pagamento ⁷. Il grado si fissa con la domanda (art. 29 della legge tavolare) ⁶, ma a Trieste il decreto arriva dopo mesi: come si legge una partita, quanto si aspetta il decreto ufficio per ufficio e che cosa cambia al rogito lo spiega la guida sul tavolare.

Il catasto resta necessario: identifica e classifica l'immobile, e la sua planimetria è consultabile solo dai titolari di diritti, dai loro delegati e da chi è comunque legittimato ad accedervi ⁵. Fuori dai territori tavolari l'atto è nullo senza il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità catastale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985) ⁴. Per i territori tavolari la legge ha rinviato il coordinamento alle regioni a statuto speciale ⁴: da verificare con il notaio se e come il FVG vi abbia provveduto. In ogni caso tavolare, catasto e luoghi vanno fatti coincidere prima dell'atto: le discordanze fra i due archivi sono frequenti, e la guida sul tavolare le descrive.

Nel foglio C si leggono ipoteche, servitù passive, usufrutto, uso, abitazione e gli oneri reali (art. 9 della legge tavolare) ⁶; ciò che vi è iscritto si considera dichiarato nel contratto ⁸. Oltre a importo e grado delle ipoteche si guardano le servitù nei loro effetti fisici (un passo carraio nel cortile di un albergo pesa sul progetto più che sulla carta), le annotazioni (locazioni oltre i nove anni, pignoramenti, sequestri, procedure concorsuali) e le domande pendenti nel giornale, che precedono quella di chi compra ⁶. Le servitù a favore si intavolano sulla partita del fondo servente e vanno verificate anche lì (da verificare col notaio come risultino richiamate sulla partita di chi compra).

Nel testo unico statale l'agibilità si attesta con una segnalazione certificata ¹. In FVG la segnalazione certificata di agibilità va presentata entro sessanta giorni dalla fine dei lavori per nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni e gli interventi che incidono su sicurezza, igiene e risparmio energetico; il Comune verifica la documentazione entro trenta giorni e controlla almeno il 20%Regione FVG delle segnalazioni (art. 27) ². La legge regionale regola anche il caso dei certificati di agibilità rilasciati da oltre diciotto mesi su cui emergono poi difformità non essenziali (art. 27-bis) ²: come si applichi al caso concreto lo dice il tecnico, non questa guida.

La domanda utile non è «c'è l'agibilità?», ma «per quale uso, quali superfici e quale configurazione»: un albergo ampliato o un negozio fuso con l'unità accanto possono avere un'agibilità che descrive un altro edificio. Nessuna delle norme lette qui collega la nullità dell'atto alla sola mancanza dell'agibilità: le conseguenze sono contrattuali, e si regolano nel preliminare con garanzie e condizioni.

Impianti. Il DM 37/2008 vale per gli impianti al servizio degli edifici «indipendentemente dalla destinazione d'uso»: elettrici, di riscaldamento e climatizzazione, idrici, gas, ascensori, protezione antincendio (art. 1) ⁹. A fine lavori l'impresa rilascia la dichiarazione di conformità; se manca, per gli impianti precedenti al decreto la sostituisce una dichiarazione di rispondenza di un professionista con almeno cinque anni nel settore (art. 7) ⁹. La documentazione impiantistica serve anche all'APE: i libretti d'impianto vanno allegati all'attestato ¹¹.

Prevenzione incendi. Il DPR 151/2011 elenca nell'Allegato I le attività soggette a controllo, divise in categorie A, B e C ¹⁰. Per quelle di categoria B e C ogni progetto nuovo o modifica che aggravi le condizioni di sicurezza passa da un esame del Comando dei Vigili del fuoco, che si pronuncia entro sessanta giorni dalla documentazione completa (art. 3). L'esercizio si avvia con una SCIA; il Comando controlla entro sessanta giorni, e per la categoria C rilascia il certificato di prevenzione incendi dopo la visita (art. 4). Ogni cinque anni il titolare attesta il rinnovo periodico; il termine sale a dieci anni per alcune attività, fra cui uffici, edifici tutelati aperti al pubblico ed edifici civili alti (art. 5). Una nuova destinazione dei locali o una modifica delle condizioni accertate riapre la procedura (art. 4, c. 6) ¹⁰.

Fonte: ¹⁰, testo dell'Allegato I in Gazzetta Ufficiale.

Il punto che sfugge più spesso: SCIA e rinnovi sono intestati al titolare dell'attività, spesso il gestore e non il proprietario ¹⁰. Chi compra un albergo locato chiede le pratiche al gestore, verifica che descrivano i locali di oggi e stabilisce nel contratto chi paga l'adeguamento.

Sì. Il D.Lgs. 192/2005 si applica all'edilizia pubblica e privata, senza distinguere l'uso ¹¹. In caso di vendita il proprietario deve produrre l'attestato, metterlo a disposizione dall'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine; l'atto contiene una clausola sulle informazioni ricevute e l'APE va allegato. Se la clausola o l'allegato mancano, le parti pagano in solido una sanzione da 3.000 a 18.000 euroNormattiva (art. 6, c. 3). Gli annunci devono riportare indici e classe (c. 8) ¹¹.

L'attestato vale al massimo dieci anni, ma decade il 31 dicembre dell'anno successivo alla prima scadenza non rispettata dei controlli di efficienza degli impianti termici (art. 6, c. 5) ¹¹: un APE «in corso di validità» sulla carta può non esserlo più.

Sono esclusi, fra gli altri: gli edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo; box, depositi e autorimesse senza impianti di climatizzazione; gli edifici inagibili o collabenti; i fabbricati isolati sotto i 50 m²Normattiva (art. 3, c. 3) ¹¹. Il vincolo culturale non esonera dall'APE: per quegli edifici il decreto si applica proprio all'attestazione (art. 3, c. 3-bis) ¹¹. In FVG una copia di un APE depositato si chiede alla Regione con il modulo del catasto CENED; possono farlo il proprietario e, con sua delega, l'agente immobiliare o il certificatore ¹².

Bonifiche. Se un'area è bonificata d'ufficio, la spesa diventa onere reale sul sito, va indicata nel certificato di destinazione urbanistica e segue l'area anche dopo la vendita (art. 253 D.Lgs. 152/2006) ¹³. Che cosa deve fare il proprietario che non ha inquinato, e fin dove risponde, lo spiega la guida sulle aree industriali.

A Trieste c'è un sito di interesse nazionale: circa 200 ettariRegione FVG a terra fra Trieste e Muggia e 1.200Regione FVG a mare nell'area portuale e industriale, secondo la Regione. Il perimetro è stato approvato nel 2003, ridefinito il 12 febbraio 2018 e da ultimo con il decreto n. 95 del 16 marzo 2021. Per le aree uscite dal perimetro i procedimenti sono passati alla Regione, che tiene anche l'anagrafe dei siti inquinati (SIQUI) ¹⁴. La prima domanda su un'area produttiva o portuale di Trieste è dunque: dentro o fuori il perimetro vigente, con quale procedimento aperto e chi ne è il responsabile. In regione c'è anche il SIN di Caffaro di Torviscosa ¹⁴.

Amianto. I proprietari devono comunicare all'azienda sanitaria la presenza di amianto floccato o friabile, e la rimozione, quando disposta, è a loro carico (art. 12, L. 257/1992) ¹⁵. In FVG l'archivio regionale A.R.Am. mappa i manufatti con amianto; per quelli già censiti il proprietario chiede al Comune il certificato di mappatura, e per segnalare un manufatto compatto si scrive ad ARPA con la valutazione dello stato di conservazione, per quello friabile all'azienda sanitaria ¹⁶. Da verificare sul testo in Gazzetta gli obblighi di programma di controllo del DM 6 settembre 1994, che non abbiamo potuto rileggere su fonte primaria.

Serbatoi interrati di gasolio o carburante, dismessi o no: si chiede la documentazione della loro bonifica o rimozione. Una perdita scoperta dopo l'acquisto ricade sul nuovo proprietario negli obblighi di comunicazione e prevenzione dell'art. 245 ¹³.

Le cose immobili di enti pubblici e di persone giuridiche private senza fine di lucro, enti ecclesiastici compresi, opera di autore non più vivente e con oltre settant'anni, sono tutelate fino alla verifica dell'interesse culturale; solo se la verifica è negativa diventano liberamente alienabili (artt. 10 e 12 D.Lgs. 42/2004) ¹⁷. Se è positiva, la vendita da parte dell'ente richiede in più l'autorizzazione del Ministero (art. 56) ¹⁷. I beni dei privati sono vincolati con la dichiarazione ¹⁷.

Se il bene è vincolato, la vendita va denunciata al Soprintendente e lo Stato può comprare allo stesso prezzo: finché il termine non scade l'atto è sotto condizione sospensiva e al venditore è vietato consegnare, e gli atti contrari sono nulli (artt. 59-61 e 164) ¹⁷. Il calendario, giorno per giorno, è nella guida sul palazzo intero.

Il paesaggio è un vincolo diverso. La fascia costiera dei 300 metriNormattiva dalla battigia è tutelata per legge, ma non nelle aree che al 6 settembre 1985 erano zone A o B dei piani urbanistici e, a certe condizioni, in alcune altre zone già attuate (art. 142, cc. 1 e 2) ¹⁷. Lungo la costa triestina e a Lignano va quindi verificato, area per area, se l'intervento che si ha in mente richiede l'autorizzazione paesaggistica. La certificazione urbanistico-edilizia regionale riporta anche questi vincoli ².

• Locazioni. Il contratto con data certa anteriore alla vendita è opponibile a chi compra; quello non pubblicizzato lo è solo per un novennio dall'inizio (art. 1599 c.c.) ¹⁹. Nei territori tavolari le locazioni oltre i nove anni si annotano nel libro fondiario (art. 19 legge tavolare) ⁶.
• Prelazione del conduttore. Chi vende un immobile locato a un'attività con contatto diretto col pubblico deve notificare al conduttore, tramite ufficiale giudiziario, prezzo e condizioni; il conduttore ha sessanta giorni per esercitarla (art. 38 L. 392/1978). Se la notifica manca o il prezzo indicato era più alto, può riscattare dal compratore entro sei mesi dalla trascrizione (art. 39) ¹⁸. Da verificare con il notaio come quel termine si calcoli nei territori tavolari, dove al posto della trascrizione c'è l'intavolazione. La prelazione non vale per le attività senza contatto col pubblico, professionali, transitorie, né per i locali interni a stazioni, porti, alberghi e villaggi turistici (artt. 35 e 41) ¹⁸. Da verificare con il legale se e come la prelazione operi quando si vende in blocco un intero edificio con più unità locate: la legge non lo dice, e la risposta viene dalla giurisprudenza.
• Grandi locazioni. Sopra i 250.000 euroNormattiva di canone annuo, alberghi compresi, le parti possono derogare alla legge sulle locazioni, salvo i locali di interesse storico (art. 79) ¹⁸: in un albergo o in un centro commerciale il contratto va letto clausola per clausola, perché quello che il contratto ha derogato la legge non lo recupera.

Per gli alberghi ceduti con l'azienda, o dati in affitto d'azienda, valgono regole proprie: le tratta la guida su che cosa si compra quando si compra un albergo.

Chi subentra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente; chi vende resta obbligato finché non trasmette all'amministratore copia autentica del titolo (art. 63 disp. att. c.c.) ²⁰. L'amministratore deve fornire al condomino che la chiede l'attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso (art. 1130, n. 9 c.c.) ²⁰: la chiede il venditore, e chi compra la pretende prima del preliminare. Vanno letti anche il regolamento, che può limitare alcune destinazioni d'uso, e i verbali delle ultime assemblee, dove compaiono lavori straordinari già deliberati.

Chi vende (un'impresa o un privato), con quale regime IVA, se eserciterà l'opzione nell'atto e quale categoria catastale ha ogni unità: da queste quattro risposte dipendono le imposte d'atto ²¹²². Le norme in vigore fino al 31 dicembre 2026 passano dal 2027 ai nuovi testi unici, e numeri e rinvii vanno ricontrollati. Il quadro completo è nella guida sulle imposte di chi compra un immobile commerciale.

La stessa lista, letta dall'altra parte. Chi arriva in trattativa con le carte dell'elenco qui sotto decide lui che cosa dire e quando; chi non le ha vedrà ogni lacuna scoperta dal tecnico del compratore e trasformata in uno sconto o in una condizione.

In operazioni di questo tipo il nostro lavoro comincia prima del prezzo: mettere in fila tavolare, titoli, vincoli e contratti con il notaio, il tecnico e il commercialista di chi ci affida l'immobile, o di chi cerca, e solo dopo discutere di valore.