Il palazzo è di tre fratelli e uno non vuole vendere: che cosa si fa?

Finché non si divide, ogni erede ha una quota dell'intero, non un appartamento o un piano. Valgono le regole della comunione ²:

Se la maggioranza non si forma, o non si esegue quello che ha deciso, ciascuno può ricorrere al giudice, che può anche nominare un amministratore (art. 1105) ². Il testatore può rinviare la divisione al massimo di cinque anni dalla morte, o fino a un anno dalla maggiore età dell'ultimo erede minore (art. 713) ¹; su istanza di un coerede il giudice può sospendere la divisione fino a cinque anni, se farla subito pregiudicherebbe notevolmente il patrimonio (art. 717) ¹; gli eredi possono impegnarsi a restare in comunione per non più di dieci anni (art. 1111) ².

Due regole che pesano subito:

• La quota si può vendere, ma i coeredi hanno la prelazione. Chi vuole cedere a un estraneo la propria quota deve notificare proposta e prezzo agli altri, che hanno due mesi per esercitarla; senza notifica possono riscattare la quota da chiunque l'abbia comprata, finché dura la comunione (art. 732) ¹. Da verificare sul caso con l'avvocato: la norma parla della quota ereditaria; se valga anche per la quota di un singolo immobile dell'asse, e per cessioni diverse dalla vendita a un prezzo, è questione di giurisprudenza, non di testo.
• La divisione retroagisce. A divisione fatta ciascuno è considerato l'unico successore dei beni che ha ricevuto, come se non avesse mai avuto la proprietà degli altri (art. 757) ¹.

Accettare l'eredità. Il diritto si prescrive in dieci anni (art. 480), ma chiunque vi abbia interesse, anche un coerede, può chiedere al giudice di fissare un termine a chi temporeggia: scaduto il termine, il chiamato perde il diritto di accettare (art. 481) ¹. Il chiamato che è nel possesso di beni ereditari deve fare l'inventario entro tre mesi dall'apertura o dalla notizia; se non lo fa, è considerato erede puro e semplice, cioè perde la possibilità di accettare con beneficio d'inventario (art. 485) ¹. Vendere un bene ereditario è di regola accettazione tacita (art. 476), e la vendita dei propri diritti di successione importa accettazione (art. 477) ¹.

Presentare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dall'apertura (art. 31 D.Lgs. 346/1990) ⁷. Basta che la presenti uno degli obbligati (art. 28, c. 4) ⁷. Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'imposta si autoliquida e si paga entro novanta giorni dalla scadenza del termine di presentazione (artt. 33 e 37) ⁷. Le imposte ipotecaria e catastale, il bollo e le tasse ipotecarie sugli immobili vanno invece liquidate e versate entro il termine della dichiarazione stessa (art. 33, c. 1) ⁷. Da 1.000 euroNormattiva in su l'imposta di successione si può rateizzare: almeno il 20%Normattiva entro i novanta giorni, il resto in otto rate trimestrali, o fino a dodici sopra 20.000 euroNormattiva, chiedendolo in dichiarazione (art. 38) ⁷⁸.

A Trieste, il certificato di eredità. Qui si apre la differenza con il resto d'Italia. Nei comuni del libro fondiario (le province di Trieste e Gorizia e parte di quella di Udine) ¹⁵ l'erede può far iscrivere a suo nome un immobile solo presentando al giudice tavolare il certificato di eredità rilasciato dal tribunale; finché non lo ha fatto, nulla si può iscrivere contro di lui: né una vendita né un'ipoteca (art. 3 R.D. 499/1929) ¹⁴. Se nell'eredità ci sono immobili, chiedere il certificato è obbligatorio (art. 13) ¹⁴. Fuori dai territori del libro fondiario, e quindi anche a Pordenone e nella parte dell'udinese che non è tavolare, vale invece la trascrizione dell'accettazione nei registri immobiliari (art. 2648 c.c.) ⁴.

Beni vincolati. Se fra i beni c'è un immobile tutelato come bene culturale, l'erede deve denunciare la successione alla Soprintendenza entro trenta giorni dall'accettazione o dalla presentazione della dichiarazione (art. 59 D.Lgs. 42/2004) ²⁰. Quando poi gli eredi lo vendono, lo Stato ha sessanta giorni dalla denuncia della vendita per comprarlo allo stesso prezzo, e fino ad allora l'atto resta sospeso e il bene non si consegna (artt. 60-61) ²⁰: è un tempo da mettere nel calendario e da dire al compratore.

I tempi che la legge fissa

Per il certificato di eredità e per il decreto tavolare la legge non fissa termini. A Trieste i tempi dell'ufficio tavolare sono lunghi; la guida sul tavolare riporta quanto abbiamo misurato sui decreti notificati.

Per le successioni aperte dal 2025, valori in vigore nel 2026 ⁷⁸:

Sugli immobili si aggiungono l'imposta ipotecaria del 2%Normattiva e la catastale dell'1%Normattiva, ciascuna con un minimo di 200 euroNormattiva, oppure 200 + 200 euroNormattiva fissi se l'erede ha i requisiti «prima casa» per un'abitazione non di lusso ⁸⁹¹⁰. Nei comuni tavolari l'imposta ipotecaria sui decreti tavolari è liquidata dall'ufficio dell'Agenzia dopo il decreto ¹⁶: come questo si coordini con l'autoliquidazione in dichiarazione per il certificato di eredità va chiesto al notaio.

Il valore da dichiarare. La base è il valore venale alla data della morte (art. 14) ⁷, ma l'ufficio non rettifica il valore degli immobili iscritti in catasto con rendita dichiarato in misura non inferiore a quello catastale rivalutato; la regola non vale per i terreni edificabili, e non copre un immobile senza rendita attribuita (art. 34, cc. 5-6) ⁷. Il valore catastale è quasi sempre lontano dal mercato, e non va confuso con il valore su cui la famiglia deve decidere.

Se si eredita un'impresa, non un immobile. Un albergo spesso non è un muro ma un'azienda. Le regole cambiano: il trasferimento ai discendenti e al coniuge di aziende o di partecipazioni di controllo è esente da imposta di successione se chi riceve prosegue l'attività, o mantiene il controllo, per almeno cinque anni (art. 3, c. 4-ter) ⁷; la base imponibile e la tassazione della vendita successiva seguono regole diverse da quelle descritte qui. Va impostato con il commercialista prima della dichiarazione.

Quando poi si vende. La plusvalenza su un fabbricato ereditato non è tassata come reddito, qualunque sia il tempo trascorso, purché non sia un bene d'impresa (art. 67, c. 1, lett. b, TUIR) ¹²; l'esclusione vale anche per gli immobili con lavori da superbonus (lett. b-bis) ¹². Fanno eccezione i terreni edificabili, la cui plusvalenza è sempre tassata, con costo pari al valore dichiarato in successione (o poi definito), più l'imposta di successione e i costi successivi (art. 68, c. 2) ¹², e la lottizzazione, tassata come tale (art. 67, lett. a) ¹². Per un terreno edificabile, quindi, un valore basso in dichiarazione si paga dopo.

È la scelta centrale. Non esiste una risposta giusta in astratto: dipende da quanti sono gli eredi, da che cosa vogliono (liquidità, reddito, un bene da tenere) e da com'è fatto il patrimonio.

Tre avvertenze dalla norma:

• Un edificio abusivo non si divide; uno con difformità va capito prima. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito nel 2019 che anche la divisione ereditaria, contrattuale o giudiziale, è nulla se non riporta gli estremi del titolo edilizio (o, per le costruzioni iniziate prima del 1° settembre 1967, la dichiarazione che lo attesta); il giudice non può dividere un fabbricato abusivo, ma ciascun erede può ottenere la divisione degli altri beni, escluso quell'edificio ¹⁹¹⁸. La nullità è «testuale»: se l'atto cita un titolo vero e riferibile a quell'edificio, è valido anche se la costruzione se ne discosta, come le stesse Sezioni Unite riassumono richiamando la sentenza n. 8230/2019 ¹⁹. Le difformità restano però un problema di valore, di sanatoria e di vendibilità. Ogni atto che scioglie una comunione su fabbricati deve poi contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità catastale (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985); se mancava solo la menzione e le planimetrie erano conformi, l'atto si può confermare dopo (c. 1-ter) ¹⁷. La verifica si fa prima.
• A Trieste la divisione va intavolata. Sui beni assegnati a un erede non si può iscrivere nulla, nemmeno la sua vendita, finché la divisione non è iscritta nel libro fondiario (art. 4 R.D. 499/1929) ¹⁴. Altrove la divisione si trascrive (art. 2646 c.c.) ⁴.
• Le donazioni in vita entrano nel conto. Figli, discendenti e coniuge devono conferire ai coeredi ciò che hanno ricevuto in donazione dal defunto, salvo dispensa nei limiti della disponibile (art. 737 c.c.) ¹; ai fini del registro quelle donazioni concorrono a formare la massa e le quote, senza imposta (art. 34) ¹¹.

A volte sì, spesso meno di quanto si creda. Prima di spendere conviene separare due cose.

1. Rimettere in ordine i documenti quasi sempre ripaga: allineare tavolare e catasto, chiudere difformità edilizie sanabili, ottenere l'attestato energetico, raccogliere contratti di locazione e spese condominiali. Senza questi passaggi una divisione può essere nulla ¹⁷¹⁹ e una vendita rischia di fermarsi.
2. Trasformare il bene (ristrutturare, cambiare destinazione, frazionare) è un investimento con un rischio, che gli eredi fanno insieme e pagano in proporzione: serve la maggioranza dei due terzi del valore, e nessuno deve esserne pregiudicato (art. 1108) ². Va confrontato con quello che un compratore professionale pagherebbe oggi per fare lo stesso lavoro al posto della famiglia. Per i cambi d'uso in Friuli Venezia Giulia c'è la guida sulle riconversioni.

Il disaccordo è la norma, non l'eccezione. La legge offre una sequenza.

1. Nessuno è obbligato a restare in comunione. Ciascuno può chiedere la divisione in ogni momento; il giudice può sospenderla fino a cinque anni se farla subito pregiudica notevolmente il patrimonio ereditario (art. 717 c.c.), o concedere una dilazione non superiore a cinque anni se pregiudica gli altri partecipanti (art. 1111) ¹².
2. Prima della causa, la mediazione è obbligatoria. Per divisioni e successioni ereditarie la mediazione è condizione di procedibilità della domanda (art. 5 D.Lgs. 28/2010) ⁶. La condizione è assolta già se il primo incontro si chiude senza accordo (art. 5, c. 4); se la si vuole davvero usare, il procedimento può durare fino a sei mesi, prorogabili per iscritto (art. 6) ⁶. Usata come passaggio formale serve solo a poter andare in causa; usata con una stima condivisa sul tavolo, è una sede in cui cercare l'accordo.
3. Se non c'è lite sulle quote, la via congiunta. Gli eredi possono chiedere insieme al tribunale di affidare le operazioni di divisione a un notaio o a un avvocato, con un esperto estimatore se serve (art. 791-bis c.p.c.) ⁵.
4. La divisione giudiziale. La domanda va proposta contro tutti gli eredi (art. 784 c.p.c.) ⁵; il giudice fa stimare i beni, forma un progetto di divisione e assegna i lotti: le porzioni uguali si estraggono a sorte, quelle diseguali si attribuiscono (art. 789 c.p.c.; art. 729 c.c.) ⁵¹. Se un immobile non è comodamente divisibile va per intero, con addebito dell'eccedenza, preferibilmente al coerede con la quota maggiore o a più coeredi che lo chiedano insieme; se nessuno lo vuole, si vende all'incanto (art. 720 c.c.) ¹.

Statistiche ufficiali sulla durata delle cause di divisione nel distretto non ne abbiamo trovate. Le fasi però sono quelle descritte: mediazione, causa, stima, eventuale vendita con le regole delle esecuzioni ⁵⁶. Nel frattempo il patrimonio resta fermo, e le spese corrono per tutti.

Chi usa da solo un bene comune, per esempio abitando un appartamento o gestendo un negozio di famiglia, non può farlo impedendo agli altri lo stesso uso (art. 1102) ²: sono situazioni da regolare per iscritto fin dall'inizio.

Una famiglia raramente litiga sul diritto; litiga su tre cose: quanto vale, che cosa conviene a ciascuno, chi si fida di chi. Tre strumenti aiutano a togliere materia al contendere.

• Una stima indipendente e spiegata, fatta da un perito scelto insieme: un numero, o una forchetta, con il metodo e le ipotesi scritte, distinta dal valore fiscale ⁷ e dal prezzo che ciascuno spera. Nella divisione giudiziale la stima la fa il consulente del giudice (artt. 726-727 c.c.) ¹; arrivarci con una base condivisa accorcia la strada.
• Scenari confrontabili, preparati dal commercialista: per ogni strada della tabella sopra, quanto entra netto a ciascun erede, in quanto tempo, con quali imposte e con quale rischio. Quando le cifre sono sullo stesso foglio, le posizioni di principio spesso si ammorbidiscono.
• Una regia dei passaggi: prima i documenti, poi i valori, poi la scelta, infine l'atto. Notaio, avvocato e commercialista restano quelli della famiglia.

Chi media ha un limite che vale anche fra eredi: deve comunicare alle parti le circostanze che conosce e che influenzano la valutazione e la sicurezza dell'affare (art. 1759 c.c.) ³. Per questo diciamo all'inizio in che veste lavoriamo: per tutti gli eredi insieme o per uno solo. Le due cose non si mescolano.

Gli articoli del D.Lgs. 346/1990, del DPR 131/1986 e del TUIR citati qui sono marcati su Normattiva «in vigore fino al 31-12-2026» ⁷¹¹¹². Dal 1° gennaio 2027 successioni, registro e ipocatastali confluiscono nel nuovo testo unico D.Lgs. 123/2025, che si applica da quella data (art. 205) ¹³; anche il TUIR viene sostituito da un nuovo testo unico. La guida sarà rinumerata a gennaio 2027; va verificato allora che aliquote e franchigie non siano cambiate.

In questi casi lavoriamo per la famiglia da mediatori: mettiamo al tavolo il perito, il notaio, l'avvocato e il commercialista di fiducia degli eredi, teniamo l'ordine dei passaggi e, quando la decisione è presa, cerchiamo i compratori adatti.