Drei Geschwister besitzen ein Haus, und einer will nicht verkaufen: Was tun?

Solange nicht geteilt ist, hält jeder Erbe einen Anteil am Ganzen, nicht eine Wohnung oder ein Stockwerk. Es gelten die italienischen Regeln über die Gemeinschaft, die comunione ², mit eigenen Mehrheiten:

Kommt keine Mehrheit zustande oder wird ihr Beschluss nicht umgesetzt, kann jeder Miteigentümer das Gericht anrufen, das auch einen Verwalter bestellen kann (Art. 1105) ². Der Erblasser kann die Teilung höchstens bis fünf Jahre nach seinem Tod aufschieben, oder bis ein Jahr nach der Volljährigkeit des jüngsten minderjährigen Erben (Art. 713) ¹. Auf Antrag eines Miterben kann das Gericht die Teilung bis zu fünf Jahre aussetzen, wenn eine sofortige Teilung dem Nachlass erheblich schaden würde (Art. 717) ¹. Die Erben können vereinbaren, höchstens zehn Jahre in Gemeinschaft zu bleiben (Art. 1111) ².

Zwei Regeln wirken sofort:

• Der Anteil ist verkäuflich, aber die Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Wer seinen Anteil an einen Außenstehenden abgeben will, muss den anderen Angebot und Preis mitteilen; sie haben zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Ohne Mitteilung können sie den Anteil von jedem Käufer zurückholen, solange die Gemeinschaft besteht (Art. 732) ¹. Noch mit dem Anwalt am konkreten Fall zu klären: Die Norm spricht vom Erbteil; ob sie auch für den Anteil an einer einzelnen Immobilie des Nachlasses gilt und für andere Übertragungen als einen Verkauf gegen Preis, ist eine Frage der Rechtsprechung, nicht des Wortlauts.
• Die Teilung wirkt zurück. Nach der Teilung gilt jeder als alleiniger Rechtsnachfolger der Güter, die er erhalten hat, als hätte er an den übrigen nie Eigentum gehabt (Art. 757) ¹.

Die Erbschaft annehmen. In Italien wird man nicht automatisch Erbe: Man muss die Erbschaft annehmen. Das Recht dazu verjährt in zehn Jahren (Art. 480), doch jeder, der ein Interesse hat – auch ein Miterbe –, kann beim Gericht beantragen, dass einem Zögernden eine Frist gesetzt wird; danach verliert er das Recht anzunehmen (Art. 481) ¹. Wer als Berufener Nachlassgegenstände in Besitz hat, muss innerhalb von drei Monaten ab dem Erbfall oder ab Kenntnis davon ein Inventar errichten; sonst gilt er als unbeschränkt annehmender Erbe und verliert die Möglichkeit, unter Vorbehalt des Inventars anzunehmen (Art. 485) ¹. Wer eine Nachlassimmobilie verkauft, nimmt damit in der Regel stillschweigend an (Art. 476); wer seine Erbrechte verkauft, ebenfalls (Art. 477) ¹.

Die Erbschaftsteuererklärung einreichen – italienisch dichiarazione di successione – innerhalb von zwölf Monaten ab dem Erbfall (Art. 31 D.Lgs. 346/1990) ⁷. Es genügt, dass einer der Verpflichteten sie einreicht (Art. 28 Abs. 4) ⁷. Für Erbfälle ab 1. Januar 2025 wird die Steuer selbst berechnet und innerhalb von neunzig Tagen nach Ablauf der Erklärungsfrist bezahlt (Art. 33 und 37) ⁷. Hypotheken- und Katastersteuer, Stempelsteuer und Hypothekargebühren auf die Immobilien werden dagegen schon innerhalb der Erklärungsfrist selbst berechnet und bezahlt (Art. 33 Abs. 1) ⁷. Ab einer Erbschaftsteuer von 1.000 euroNormattiva ist Ratenzahlung möglich: mindestens 20%Normattiva innerhalb der neunzig Tage, der Rest in acht Quartalsraten, oder in bis zu zwölf Raten bei Beträgen über 20.000 euroNormattiva, sofern man es in der Erklärung beantragt (Art. 38) ⁷⁸.

In Triest: der Erbschein. Hier liegt der Unterschied zum übrigen Italien – und die Nähe zu dem, was Sie aus Südtirol kennen, wo dasselbe Grundbuchgesetz gilt. In den Gemeinden mit Grundbuch (die Provinzen Triest und Görz und ein Teil der Provinz Udine) ¹⁵ kann sich der Erbe eine Immobilie nur eintragen lassen, wenn er dem Grundbuchsrichter den vom Gericht ausgestellten certificato di eredità vorlegt, den Erbschein, wie er in Südtirol heißt. Solange das nicht geschehen ist, kann gegen ihn nichts eingetragen werden: kein Verkauf, keine Hypothek (Art. 3 R.D. 499/1929) ¹⁴. Gehören Immobilien zum Nachlass, ist der Antrag auf den Erbschein Pflicht (Art. 13) ¹⁴. Außerhalb der Grundbuchgebiete – also auch in Pordenone und in dem Teil der Provinz Udine ohne Grundbuch – gilt stattdessen die Eintragung der Annahme im Immobilienregister, der conservatoria (Art. 2648 c.c.) ⁴.

Denkmalgeschützte Gebäude. Steht unter den Nachlassimmobilien ein Kulturgut, muss der Erbe den Erbfall der Denkmalbehörde, der Soprintendenza, melden, und zwar spätestens dreißig Tage nach der Annahme oder nach Einreichung der Erklärung (Art. 59 D.Lgs. 42/2004) ²⁰. Verkaufen die Erben das Gebäude später, hat der Staat ab der Meldung des Verkaufs sechzig Tage Zeit, es zum selben Preis zu erwerben; bis dahin bleibt der Vertrag schwebend und das Gebäude wird nicht übergeben (Art. 60-61) ²⁰. Diese Zeit gehört in den Kalender, und der Käufer muss sie kennen.

Die gesetzlichen Fristen

Für den Erbschein und den Grundbuchsbeschluss setzt das Gesetz keine Fristen. In Triest arbeitet das Grundbuchsamt langsam; der Ratgeber zum Grundbuch nennt, was wir an zugestellten Beschlüssen gemessen haben.

Für Erbfälle ab 2025 gelten 2026 diese Werte ⁷⁸:

Auf Immobilien kommen die Hypothekensteuer von 2%Normattiva und die Katastersteuer von 1%Normattiva hinzu, jeweils mindestens 200 euroNormattiva – oder je 200 euroNormattiva fest, wenn der Erbe für eine Wohnung, die nicht als Luxuswohnung eingestuft ist, die Voraussetzungen der „ersten Wohnung“ (prima casa) erfüllt ⁸⁹¹⁰. Offen: In den Grundbuchgemeinden setzt die Agentur die Hypothekensteuer auf Grundbuchsbeschlüsse erst nach dem Beschluss fest ¹⁶. Wie sich das mit der Selbstberechnung in der Erklärung für den Erbschein verträgt, ist beim Notar zu erfragen.

Welcher Wert zu erklären ist. Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert am Todestag (Art. 14) ⁷. Das Finanzamt berichtigt aber den Wert von Gebäuden mit Katasterertrag (rendita catastale) nicht, wenn der erklärte Wert mindestens den aufgewerteten Katasterwert erreicht. Das gilt nicht für Baugrundstücke und nicht für eine Immobilie, der noch kein Katasterertrag zugewiesen ist (Art. 34 Abs. 5-6) ⁷. Der Katasterwert liegt fast immer weit vom Markt entfernt und ist nicht der Wert, auf dessen Grundlage die Familie entscheiden sollte.

Wenn ein Unternehmen vererbt wird, nicht nur ein Gebäude. Ein Hotel ist oft nicht nur Mauerwerk, sondern ein Betrieb. Dann ändern sich die Regeln: Der Übergang von Unternehmen oder beherrschenden Beteiligungen an Abkömmlinge und Ehegatten ist von der Erbschaftsteuer befreit, wenn der Erwerber den Betrieb mindestens fünf Jahre weiterführt oder die Kontrolle behält (Art. 3 Abs. 4-ter) ⁷; Bemessungsgrundlage und Besteuerung eines späteren Verkaufs folgen anderen Regeln als den hier beschriebenen. Das gehört vor der Erklärung zum Steuerberater.

Wenn später verkauft wird. Der Gewinn aus dem Verkauf eines geerbten Gebäudes ist in Italien kein steuerpflichtiges Einkommen, gleich wie viel Zeit vergangen ist, sofern es nicht zu einem Betriebsvermögen gehört (Art. 67 Abs. 1 lit. b TUIR) ¹²; das gilt auch für Gebäude mit Arbeiten aus dem Superbonus (lit. b-bis) ¹². Ausgenommen sind Baugrundstücke: Ihr Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, mit dem in der Erbschaftsteuererklärung erklärten (oder später festgesetzten) Wert als Anschaffungskosten, zuzüglich Erbschaftsteuer und späterer Kosten (Art. 68 Abs. 2) ¹²; ebenso die Parzellierung, die als solche besteuert wird (Art. 67 lit. a) ¹². Bei einem Baugrundstück wird ein niedriger Wert in der Erklärung also später teuer. Ob in Ihrem Wohnsitzstaat zusätzlich etwas anfällt, klärt Ihr Steuerberater dort.

Das ist die zentrale Entscheidung. Eine abstrakt richtige Antwort gibt es nicht: Es kommt darauf an, wie viele Erben es sind, was sie wollen (Liquidität, laufende Einnahmen, ein Objekt zum Behalten) und wie das Vermögen beschaffen ist.

Drei Hinweise aus dem Gesetz:

• Ein Schwarzbau wird nicht geteilt; bei Abweichungen muss man vorher Bescheid wissen. Die Vereinigten Senate des italienischen Kassationsgerichts haben 2019 entschieden, dass auch eine Erbteilung – vertraglich oder gerichtlich – nichtig ist, wenn sie die Angaben der Baugenehmigung nicht enthält (bei Bauten, die vor dem 1. September 1967 begonnen wurden: die Erklärung, die das bestätigt). Das Gericht kann ein ohne Genehmigung errichtetes Gebäude nicht teilen, aber jeder Erbe kann die Teilung der übrigen Güter verlangen, ohne dieses Gebäude ¹⁹¹⁸. Die Nichtigkeit ist eine „textliche“: Nennt der Vertrag eine echte Genehmigung, die sich auf dieses Gebäude bezieht, ist er gültig, auch wenn der Bau davon abweicht – so fassen es die Vereinigten Senate selbst unter Verweis auf das Urteil Nr. 8230/2019 zusammen ¹⁹. Abweichungen bleiben aber eine Frage des Werts, der nachträglichen Genehmigung (sanatoria) und der Verkäuflichkeit. Jeder Vertrag, der eine Gemeinschaft an Gebäuden auflöst, muss außerdem bei sonstiger Nichtigkeit auf die Katasterpläne verweisen und die Übereinstimmung von Katasterplan und Ist-Zustand erklären (Art. 29 Abs. 1-bis L. 52/1985); fehlte nur die Erwähnung und waren die Pläne korrekt, kann der Vertrag nachträglich bestätigt werden (Abs. 1-ter) ¹⁷. Geprüft wird vorher.
• In Triest muss die Teilung ins Grundbuch. Auf die einem Erben zugewiesenen Objekte kann nichts eingetragen werden, auch nicht sein Verkauf, solange die Teilung nicht im Grundbuch steht (Art. 4 R.D. 499/1929) ¹⁴. Anderswo wird die Teilung im Immobilienregister eingetragen (Art. 2646 c.c.) ⁴.
• Schenkungen zu Lebzeiten zählen mit. Kinder, Abkömmlinge und Ehegatte müssen sich das, was sie vom Verstorbenen geschenkt bekommen haben, gegenüber den Miterben anrechnen lassen, außer bei einer Befreiung im Rahmen des frei verfügbaren Teils (Art. 737 c.c.) ¹; für die Registersteuer zählen diese Schenkungen zur Masse und zu den Anteilen, ohne Steuer (Art. 34) ¹¹.

Manchmal ja, oft weniger, als man denkt. Bevor Geld ausgegeben wird, sollte man zwei Dinge trennen.

1. Die Unterlagen in Ordnung bringen lohnt sich fast immer: Grundbuch und Kataster abgleichen, behebbare baurechtliche Abweichungen schließen, den Energieausweis besorgen, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen der Eigentümergemeinschaft sammeln. Ohne diese Schritte kann eine Teilung nichtig sein ¹⁷¹⁹, und ein Verkauf droht zu stocken.
2. Das Objekt umbauen (sanieren, die Nutzung ändern, aufteilen) ist eine Investition mit Risiko, die die Erben gemeinsam eingehen und anteilig bezahlen: Es braucht die Mehrheit von zwei Dritteln des Werts, und niemand darf benachteiligt werden (Art. 1108) ². Der Vergleichsmaßstab ist, was ein professioneller Käufer heute dafür zahlen würde, dieselbe Arbeit an Stelle der Familie zu übernehmen. Zu Nutzungsänderungen in Friaul-Julisch Venetien gibt es einen eigenen Ratgeber über Umnutzungen, derzeit auf Italienisch.

Uneinigkeit ist die Regel, nicht die Ausnahme. Das Gesetz bietet eine Abfolge.

1. Niemand muss in der Gemeinschaft bleiben. Jeder kann jederzeit die Teilung verlangen; das Gericht kann sie bis zu fünf Jahre aussetzen, wenn eine sofortige Teilung dem Nachlass erheblich schadet (Art. 717 c.c.), oder einen Aufschub von höchstens fünf Jahren gewähren, wenn sie den anderen Beteiligten schadet (Art. 1111) ¹².
2. Vor dem Prozess ist die Mediation Pflicht. Bei Teilungen und Erbsachen ist die Mediation Voraussetzung dafür, dass die Klage verhandelt wird (Art. 5 D.Lgs. 28/2010) ⁶. Die Voraussetzung ist schon erfüllt, wenn das erste Treffen ohne Einigung endet (Art. 5 Abs. 4); will man sie wirklich nutzen, kann das Verfahren bis zu sechs Monate dauern, schriftlich verlängerbar (Art. 6) ⁶. Als reine Formalität dient sie nur dazu, klagen zu dürfen; mit einer gemeinsamen Bewertung auf dem Tisch ist sie ein Ort, an dem man die Einigung suchen kann.
3. Wenn über die Anteile kein Streit besteht: der gemeinsame Weg. Die Erben können gemeinsam beim Gericht beantragen, die Teilung einem Notar oder Rechtsanwalt zu übertragen, bei Bedarf mit einem Sachverständigen (Art. 791-bis c.p.c.) ⁵.
4. Die gerichtliche Teilung. Die Klage richtet sich gegen alle Erben (Art. 784 c.p.c.) ⁵. Das Gericht lässt die Güter schätzen, erstellt einen Teilungsplan und weist die Lose zu: Gleiche Teile werden ausgelost, ungleiche zugewiesen (Art. 789 c.p.c.; Art. 729 c.c.) ⁵¹. Ist eine Immobilie nicht bequem teilbar, geht sie gegen Ausgleich des Mehrwerts ganz an einen Erben, vorzugsweise an den mit dem größten Anteil oder an mehrere, die sie gemeinsam verlangen; will sie niemand, wird sie versteigert (Art. 720 c.c.) ¹.

Amtliche Statistiken über die Dauer von Teilungsprozessen im Gerichtsbezirk haben wir nicht gefunden. Die Abschnitte sind aber die beschriebenen: Mediation, Prozess, Schätzung, gegebenenfalls Verkauf nach den Regeln der Zwangsversteigerung ⁵⁶. In der Zwischenzeit steht das Vermögen still, und die Kosten laufen für alle.

Wer eine gemeinsame Immobilie allein nutzt – etwa eine Wohnung bewohnt oder ein Geschäftslokal der Familie führt –, darf das nur, ohne die anderen an derselben Nutzung zu hindern (Art. 1102) ². Solche Lagen regelt man von Anfang an schriftlich.

Eine Familie streitet selten über das Recht. Sie streitet über drei Dinge: was es wert ist, was jedem nützt und wer wem vertraut. Drei Werkzeuge nehmen dem Streit Stoff.

• Eine unabhängige, begründete Bewertung durch einen gemeinsam gewählten Sachverständigen: eine Zahl oder eine Spanne, mit Methode und Annahmen schriftlich, getrennt vom steuerlichen Wert ⁷ und vom Preis, den jeder sich erhofft. Bei der gerichtlichen Teilung schätzt der Sachverständige des Gerichts (Art. 726-727 c.c.) ¹; wer mit einer gemeinsamen Grundlage dorthin kommt, verkürzt den Weg.
• Vergleichbare Szenarien, vom Steuerberater erstellt: für jeden Weg der Tabelle oben, wie viel netto bei jedem Erben ankommt, in welcher Zeit, mit welchen Steuern und mit welchem Risiko. Stehen die Zahlen auf demselben Blatt, werden grundsätzliche Positionen oft weicher.
• Eine Ordnung der Schritte: erst die Unterlagen, dann die Werte, dann die Entscheidung, zuletzt der Vertrag. Notar, Anwalt und Steuerberater bleiben die der Familie.

Wer vermittelt, hat eine Grenze, die auch unter Erben gilt: Er muss den Parteien die ihm bekannten Umstände mitteilen, die Bewertung und Sicherheit des Geschäfts beeinflussen (Art. 1759 c.c.) ³. Deshalb sagen wir zu Beginn, in welcher Rolle wir arbeiten: für alle Erben gemeinsam oder für einen einzelnen. Beides wird nicht vermischt.

Die hier zitierten Artikel von D.Lgs. 346/1990, DPR 131/1986 und TUIR sind auf Normattiva als „in Kraft bis 31.12.2026“ gekennzeichnet ⁷¹¹¹². Ab 1. Januar 2027 gehen Erbschaftsteuer, Registersteuer sowie Hypotheken- und Katastersteuer im neuen Einheitstext D.Lgs. 123/2025 auf, der ab diesem Datum gilt (Art. 205) ¹³; auch der TUIR wird durch einen neuen Einheitstext ersetzt. Dieser Ratgeber wird im Januar 2027 neu nummeriert; dann ist auch zu prüfen, ob sich Steuersätze und Freibeträge geändert haben.

In solchen Fällen arbeiten wir für die Familie als Makler: Wir bringen den Sachverständigen, den Notar, den Anwalt und den Steuerberater, denen die Erben vertrauen, an einen Tisch, halten die Reihenfolge der Schritte ein und suchen, sobald die Entscheidung gefallen ist, die passenden Käufer.