Ganz oder aufgeteilt

Das ist die Rechnung dessen, der ein ganzes Gebäude kauft – in Triest sagt man cielo-terra, vom Keller bis zum Dach in einer Hand –, um es zu sanieren, in Einheiten aufzuteilen und diese einzeln zu verkaufen. Sie beginnt beim Erlös aus den Verkäufen, zieht die Bauarbeiten, die Baunebenkosten, die Vertriebskosten und die Marge ab, die der Projektentwickler behalten will, und was übrig bleibt, ist der Betrag, den er für das Ganze zahlen kann: mit und ohne Steuern.

Das Werkzeug öffnet mit einem Beispiel; jedes Feld lässt sich ändern, und unter dem Ergebnis steht, wie sich die Rechnung verschiebt, wenn die Bauarbeiten mehr kosten oder die Verkaufspreise sinken oder steigen.

Es ist nicht der Wert eines Gebäudes, weder Ihres noch eines anderen: Kein Feld fragt nach einer Beschreibung. Es hilft zu verstehen, wie jemand rechnet, der zum Aufteilen kauft – bevor Sie mit ihm sprechen.

Die Kosten einer umfassenden Sanierung in Triest sind von keiner öffentlichen Quelle geprüft und schwanken stark von Gebäude zu Gebäude: eine Auflage der Denkmalbehörde, ein nachträglich einzubauender Aufzug, Haustechnik, die neu gemacht werden muss. Die Verkaufspreise, die man findet, sind Angebotspreise, keine unterschriebenen Kaufpreise. Deshalb zeigt das Werkzeug die Empfindlichkeit gleich mit: Mit diesen Annahmen verschiebt sich die Rechnung stark.