Kann man ein Hotel verkaufen, ohne dass es die ganze Stadt erfährt?

Zuerst die Grenzen. Drei gesetzliche Schritte durchbrechen die Vertraulichkeit, und sie gehören vom ersten Tag an in den Kalender:

• ist die Immobilie ein Kulturgut, muss der Verkauf der Denkmalbehörde angezeigt werden, und der Staat kann zum selben Preis kaufen ¹²;
• wird ein Betrieb mit mehr als 15 Beschäftigten verkauft, sind die Gewerkschaften mindestens 25 giorniNormattiva vor dem Vertrag oder der bindenden Einigung schriftlich zu informieren ¹⁰;
• die Sorgfaltsprüfung gegen Geldwäsche verlangt, die Parteien und den wirtschaftlichen Eigentümer zu identifizieren: Der eingetragene Makler und der Notar sind Verpflichtete ¹³.

Dazu kommt, wenn das Lokal für das Publikum geöffnet ist, die Zustellung von Preis und Bedingungen an den Mieter, der das Vorkaufsrecht hat ¹¹. Vertraulichkeit heißt wählen, wann und wie man spricht, nicht verschweigen, was das Gesetz zu sagen verlangt.

Eine Wohnung zum Verkauf verliert nicht an Wert, wenn der Nachbar davon weiß. Eine Betriebsimmobilie schon, denn um sie herum gibt es Menschen, die auf die Nachricht reagieren:

• das Personal, das sich eine andere Stelle sucht, bevor es weiß, wer kommt;
• die Mieter, die Verlängerungen und Investitionen aufschieben oder die Nachricht nutzen, um über die Miete zu verhandeln;
• Lieferanten und Bank, die Sicherheiten verlangen;
• die Konkurrenz, die den Verkauf als Schwäche liest.

Dann der Preis. Der auf einem Portal veröffentlichte Preis wird fast immer zur Obergrenze der Verhandlung, nicht zur Untergrenze. Sinkt er nach sechs Monaten, sieht jeder die Senkung, und der nächste Käufer setzt dort an. In Triest wiegt das Problem schwerer als anderswo. Die amtliche Statistik über die Zahl der Verkäufe lässt die Provinzen Triest und Görz ganz aus, in denen das Grundbuch gilt. Für diese Gemeinden veröffentlicht die Agenzia delle Entrate nur Daten zu Wohnimmobilien: Für Büros, Geschäftslokale und Hallen gibt es nicht einmal eine öffentliche Zählung der Verkäufe ¹. Es gibt die OMI-Werte je Zone, aber das sind geschätzte Spannen, keine bezahlten Preise. Bleiben die Angebotspreise der Inserate, die am Ende auch den Gutachtern der Käufer als Bezug dienen. Ein falscher und öffentlicher Preis schadet der eigenen Immobilie, und manchmal auch denen daneben.

Eine Grenze gehört gesagt: Ohne Schaufenster ist der Kreis der Käufer kleiner. Vertraulichkeit funktioniert nur, wenn jemand eine durchdachte Liste von Gesprächspartnern aufbaut und unter ihnen echten Wettbewerb schafft. Sonst ist es eine private Verhandlung mit einem einzigen Käufer, und den Preis macht er.

Die Regel lautet: genug sagen, um auszuwählen, und nichts, was die Immobilie vor der Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung erkennbar macht.

Wird die Immobilie trotzdem auf einem Portal oder in einer Zeitung inseriert, muss das Inserat die Energieklasse und die Kennwerte der Gesamtenergieeffizienz enthalten (Art. 6 Abs. 8 D.Lgs. 192/2005) ³. Wer für das Inserat verantwortlich ist und sie weglässt, riskiert eine Geldbuße von 500 a 3.000 €Normattiva (Art. 15 Abs. 10) ³. Die Vorschrift spricht von Inseraten „über alle kommerziellen Kommunikationsmittel“. Ob auch ein anonymer Teaser darunter fällt, der privat an wenige ausgewählte Empfänger geht, haben wir in keiner amtlichen Quelle geklärt gefunden. Die Formel ist weit: Wer den Energieausweis hat, nennt Klasse und Kennwerte vorsichtshalber schon im Teaser.

Ein oder zwei Seiten, ohne Namen und ohne Adresse. Sie sollen einen ernsthaften Käufer „interessiert mich“ oder „passt nicht zu mir“ sagen lassen, ohne dass die Immobilie erkennbar wird.

• Die Art des Objekts: Kategorie (Hotel, ganzes Haus, Handel, Logistik, Grundstück) und geografisches Gebiet.
• Die Größe in Spannen: Zimmer, Fläche, Geschosse, Stellplätze.
• Die Lage: frei, vermietet, verpachtet; Restlaufzeit der wichtigsten Verträge in Jahren.
• Die wesentlichen Zahlen: Größenordnung von Umsätzen oder Mieten.
• Was verkauft wird: die Immobilie oder der Betrieb; im Ganzen oder in Teilen.
• Der Ablauf: Wer die Vertraulichkeitsvereinbarung unterschreibt, erhält das Dossier; bis zu welchem Datum Interessensbekundungen gesammelt werden.

Den Teaser liest man mit einer einzigen Frage gegen: Würde ihn ein Beschäftigter, ein Mieter oder ein Konkurrent erkennen? Wenn ja, muss etwas heraus.

Treu und Glauben in den Vertragsverhandlungen sind in Italien schon gesetzliche Pflicht (Art. 1337 c.c.) ⁴. Die Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) macht diese Pflicht konkret und messbar. Die Klauseln, die zählen:

• Was vertraulich ist: die Existenz der Verhandlung selbst, nicht nur die Unterlagen.
• Wer Einsicht nehmen darf: Berater, Finanzierer und Gesellschafter des Käufers, jeder gebunden. Wer das Verhalten eines Dritten verspricht, muss die andere Seite entschädigen, wenn der Dritte sich nicht daran hält (Art. 1381 c.c.) ⁴. Besser noch: Jeder unterschreibt einen eigenen Beitritt.
• Kontaktverbot: keine Anrufe bei Beschäftigten, Mietern, Betreiber, Lieferanten, Gemeinde oder Bank, ohne über den Verkäufer zu gehen. Keine Abwerbung von Schlüsselpersonal für einen festgelegten Zeitraum.
• Dauer, Rückgabe und Vernichtung der Unterlagen am Ende.
• Eine Vertragsstrafe. Sie ist geschuldet, ohne dass der Schaden bewiesen werden muss, begrenzt aber den Ersatz auf den vereinbarten Betrag, wenn man nicht schreibt, dass ein weiterer Schaden ersatzfähig bleibt (Art. 1382 c.c.) ⁴. Das Gericht kann sie herabsetzen, wenn sie offensichtlich übermäßig ist (Art. 1384) ⁴.

Betriebsinformationen sind auch als Geschäftsgeheimnisse geschützt. Der Schutz setzt aber voraus, dass der Inhaber sie „angemessenen“ Maßnahmen zur Geheimhaltung unterworfen hat (Art. 98 und 99 D.Lgs. 30/2005) ⁵. Die unterschriebene Vereinbarung und ein Datenraum, der festhält, wer was gesehen hat, sind diese Maßnahmen.

Die Grenze gehört gesagt. Zu beweisen, wer eine Nachricht hinausgetragen hat, ist schwer. Die Vereinbarung dient mehr dazu, abzuschrecken und auszuwählen, als Schadenersatz zu erlangen. Wer eine vernünftige NDA nicht unterschreiben will, sagt damit etwas über sich.

Es ist der Brief, mit dem der Verkäufer die Spielregeln festlegt, für alle Kandidaten gleich:

• die Phasen und die Daten: Interessensbekundung, indikatives Angebot, Zugang zum Datenraum, Besichtigungen, verbindliches Angebot;
• was jedes Angebot enthalten muss: Preis, Umfang, Bedingungen, Finanzierungsnachweis, Fristen;
• die Kriterien, nach denen der Verkäufer wählen wird und die nicht zwingend mit dem höchsten Preis zusammenfallen;
• das Recht des Verkäufers, den Zeitplan zu ändern, einen Kandidaten auszuschließen oder den Prozess abzubrechen.

Diesen letzten Vorbehalt schreibt man hinein, aber er gilt nicht unbegrenzt. Die Pflicht zu Treu und Glauben nach Art. 1337 c.c. gilt für die ganze Verhandlung ⁴. Ohne Grund abzubrechen, nachdem man die andere Seite auf den Abschluss hat vertrauen lassen, ist der typische Fall vorvertraglicher Haftung. Den konkreten Fall beurteilt man mit dem Rechtsanwalt.

Der Datenraum ist das digitale Archiv der Unterlagen, in Stufen geöffnet und protokolliert. Jede Stufe öffnet sich im Tausch gegen einen Schritt des Käufers.

Drei praktische Regeln.

1. Personendaten von Beschäftigten und Mietern, die natürliche Personen sind, werden auf das beschränkt, was der Zweck verlangt: das Prinzip der Datenminimierung (Art. 5 Abs. 1 lit. c DSGVO) ². Zuerst gibt man anonyme Tabellen, Namen erst am Ende.
2. Fragen laufen schriftlich, mit gleichen Antworten für alle. Man legt ein Datum fest, nach dem sich der Datenraum nicht mehr ändert.
3. Was man weiß, schreibt man auf. Eine Bindung, eine Altlast oder ein Rechtsstreit, im Datenraum entdeckt, kosten weniger als einer, der nach dem Angebot auftaucht. Und wer vermittelt, ist ohnehin verpflichtet, die mitzuteilen, die er kennt ⁶.

Es zählen der Inhalt und die verwendeten Worte, nicht der Titel des Dokuments.

Vereinbaren die Parteien schriftlich eine Form für den künftigen Vertrag, wird vermutet, dass diese Form für seine Gültigkeit gewollt ist (Art. 1352 c.c.) ⁴. Das ist das Mittel, um zu verhindern, dass ein E-Mail-Wechsel zum Vorvertrag wird: Man schreibt vom ersten Dokument an, von beiden unterschrieben, dass nur der in der angegebenen Form unterzeichnete Vertrag bindet (schriftlicher Vorvertrag oder notarielle Urkunde). Es ist eine Vermutung, die den Gegenbeweis zulässt: Eine Formel reicht nicht, wenn das Verhalten der Parteien danach das Gegenteil sagt. Wichtig für Leser aus Deutschland: In Italien kann ein Vorvertrag über eine Immobilie auch ohne Notar binden.

Der Alleinvermittlungsauftrag an den Makler ist etwas anderes: Er betrifft den, der vermittelt, nicht den, der kauft. Verwendet der Vertrag allgemeine Geschäftsbedingungen oder ein Formular des Maklers, sind Klauseln zu seinen Gunsten (etwa stillschweigende Verlängerung, Kündigung, Verfallsfristen) unwirksam, wenn sie nicht gesondert schriftlich genehmigt werden (Art. 1341 und 1342 c.c.) ⁴. Verkauft eine natürliche Person außerhalb ihrer unternehmerischen Tätigkeit, wird bei einer offensichtlich übermäßigen Vertragsstrafe vermutet, dass sie missbräuchlich ist (Art. 33 Abs. 2 lit. f D.Lgs. 206/2005) ⁷. Wer vermittelt und Formulare mit den Vertragsbedingungen verwendet, muss sie vorab hinterlegen (Art. 5 Abs. 4 L. 39/1989) ⁸.

Das hängt davon ab, was verkauft wird.

• Wird nur die Immobilie verkauft und bleibt der Betrieb beim Verkäufer oder beim Betreiber, gehen die Arbeitsverhältnisse nicht über. Das Thema ist die Nachricht, nicht der Vertrag.
• Wird der Betrieb verkauft (oder ein Teilbetrieb), setzt sich das Arbeitsverhältnis mit dem Käufer fort – ein Betriebsübergang, wie man ihn aus dem deutschen und dem österreichischen Recht kennt. Veräußerer und Käufer haften gesamtschuldnerisch für die Forderungen, die die Beschäftigten zum Zeitpunkt der Übertragung hatten, und die Übertragung ist für sich kein Kündigungsgrund (Art. 2112 c.c.) ⁹.
• Bei mehr als 15 Beschäftigten informieren Veräußerer und Käufer die betrieblichen Gewerkschaftsvertretungen und die Branchengewerkschaften schriftlich mindestens 25 giorniNormattiva vor dem Vertrag, oder vor der bindenden Einigung, wenn diese früher kommt ¹⁰. Verlangt die Gewerkschaft es innerhalb von 7 giorniNormattiva, beginnt innerhalb weiterer 7 eine gemeinsame Beratung, die nach 10 giorniNormattiva ohne Einigung endet. Den Schritt auszulassen, ist gewerkschaftsfeindliches Verhalten (Art. 47 L. 428/1990) ¹⁰.

Die gewerkschaftliche Frist zählt also auch von der bindenden Einigung rückwärts. Ein angenommenes verbindliches Angebot zu unterschreiben, bevor 25 giorniNormattiva seit der Mitteilung vergangen sind, kann schon ein Verstoß sein: Ob ein Angebot einer „bindenden Einigung“ gleichkommt, hängt vom Text ab und ist mit dem Arbeitsrechtler zu beurteilen. Den Kalender baut man vom Vertragsdatum rückwärts.

Beschäftigte haben schon eine Treuepflicht: Sie dürfen keine Nachrichten über die Organisation des Unternehmens verbreiten, die ihm schaden können (Art. 2105 c.c.) ⁹. Um ein Geheimnis zu wahren, genügt das nicht. In der Praxis beschränkt man den Kreis auf die, die es wissen müssen (Direktion, Verwaltung), mit einer eigenen Vereinbarung. Man entscheidet vorher, wer das übrige Personal informiert, wann und mit welchen Worten. Besichtigungen finden nach dem indikativen Angebot statt, mit wenigen Personen, zu vereinbarten Zeiten.

Die Miete folgt der Immobilie. Sie wirkt gegen den Käufer, wenn sie ein gesichertes Datum (data certa) vor dem Verkauf hat. Ein Mietvertrag über mehr als neun Jahre, der nicht öffentlich gemacht wurde, gilt ihm gegenüber nur neun Jahre ab Beginn (Art. 1599 c.c.) ⁴. In den Grundbuchsgemeinden läuft die Publizität über das Grundbuch: ein Thema für den Notar, das wir im Ratgeber zum Grundbuch behandeln.

Der Punkt, an dem die Vertraulichkeit bricht, ist das Vorkaufsrecht des Mieters eines für das Publikum geöffneten Geschäftslokals. Vor dem Verkauf stellt der Eigentümer dem Mieter über den Gerichtsvollzieher den Preis in Geld und die übrigen Bedingungen zu. Der Mieter hat 60 giorniNormattiva, um das Recht auszuüben, dann 30, um zu zahlen (Art. 38 L. 392/1978) ¹¹. Fehlt die Zustellung, oder war der zugestellte Preis höher als der im Vertrag, kann der Mieter die Immobilie dem Käufer und dessen Rechtsnachfolgern binnen sechs Monaten ab der Eintragung des Vertrags abnehmen (Art. 39) ¹¹. In den Grundbuchsgemeinden läuft die Publizität über das Grundbuch: Ab welchem Zeitpunkt die sechs Monate laufen, fragt man den Notar. Das Vorkaufsrecht besteht unter anderem nicht, wenn an den Ehegatten oder an Verwandte bis zum zweiten Grad verkauft wird (Art. 38, letzter Absatz) ¹¹. Es besteht auch nicht bei den Verhältnissen des Art. 35, etwa bei Tätigkeiten ohne unmittelbaren Publikumsverkehr (Art. 41) ¹¹.

In einem vertraulichen Verfahren wird also mindestens ein Mieter Preis und Bedingungen vor dem Kaufvertrag kennen. Man weiß es besser vom ersten Tag an und wählt den Zeitpunkt. Ob das Vorkaufsrecht besteht, wenn ein Gebäude mit mehreren Mietern im Ganzen verkauft wird, ist eine Frage, bei der man die Rechtsprechung am Einzelfall lesen muss. Mit dem Rechtsanwalt zu prüfen.

Öffentliche Statistiken über die Dauer solcher Verkäufe in Friaul-Julisch Venetien gibt es nicht, und wir erfinden keine. Es gibt aber gesetzliche Fristen, die sich zur Verhandlung addieren.

Vor allem anderen steht die Vorbereitung. Eine Baugenehmigung, die rekonstruiert werden muss, oder eine fehlende agibilità können mehr Zeit brauchen als die Verhandlung. Beim Vorkaufsrecht des Staates steht der Vertrag unter aufschiebender Bedingung ¹², und die Provision des Maklers entsteht erst, wenn die Bedingung eintritt (Art. 1757 c.c.) ⁶.

Wer er ist. Der Makler bringt zwei oder mehr Parteien zum Abschluss eines Geschäfts zusammen, ohne mit einer davon durch Zusammenarbeit, Abhängigkeit oder Vertretung verbunden zu sein (Art. 1754 c.c.) ⁶. Seine Unparteilichkeit ist ein Merkmal des Gesetzes, kein Werbespruch.

Die Eintragung. Das alte Maklerverzeichnis wurde abgeschafft. Heute reicht man eine SCIA, eine zertifizierte Meldung, über den Einheitlichen Ansprechpartner der Gemeinde bei der Handelskammer ein, und die Kammer trägt die Tätigkeit im Handelsregister oder im Verzeichnis der Wirtschafts- und Verwaltungsdaten (REA) ein (Art. 73 D.Lgs. 59/2010) ¹⁴. Die Eintragung braucht auch, wer nur gelegentlich vermittelt (Art. 2 Abs. 1 L. 39/1989). Sie braucht auch, wer, wenn auch nur gelegentlich, im entgeltlichen Auftrag Geschäfte über Immobilien oder Unternehmen abschließen soll (Art. 2 Abs. 4) ⁸. Die Vereinigten Senate des Kassationshofs (Urteil 19161/2017) haben klargestellt, dass auch die „atypische“ Vermittlung im Auftrag nur einer Seite die Eintragung verlangt, wenn sie Immobilien oder Unternehmen betrifft ¹⁵.

Die Provision.

• Anspruch auf Provision haben nur Eingetragene (Art. 6 L. 39/1989) ⁸.
• Wer ohne Eintragung vermittelt, zahlt 7.500 a 15.000 €Normattiva und erstattet die kassierten Provisionen zurück. Wer schon sanktioniert wurde und erneut verstößt, haftet nach den Strafen für die unbefugte Berufsausübung (Art. 348 c.p., auf den Art. 8 Abs. 2 verweist) ⁸.
• Die Provision steht dem Makler von jeder Partei zu, wenn das Geschäft durch seine Vermittlung zustande kommt. Fehlt eine Vereinbarung, bestimmen sie Tarife, Gebräuche oder das Gericht (Art. 1755 c.c.) ⁶. Die L. 39/1989 überträgt die Höhe, wenn nichts vereinbart ist, den Handelskammern, unter Berücksichtigung der örtlichen Gebräuche (Art. 6 Abs. 2) ⁸.
• In Triest gelten die Gebräuche, die die Handelskammer in ihrer Sammlung der Handelsbräuche festgestellt hat ¹⁶. Zu prüfen ist der geltende Prozentsatz in der Sammlung: Wir haben ihn nicht gelesen, und bei einem Geschäft dieser Größe schreibt man die Höhe ohnehin in den Vertrag.
• Sind es mehrere Makler, hat jeder Anspruch auf einen Anteil (Art. 1758) ⁶.
• Auslagen werden auch erstattet, wenn das Geschäft nicht zustande kommt, sofern nichts anderes vereinbart oder üblich ist (Art. 1756) ⁶.

Die Pflichten.

• Den Parteien die Umstände mitteilen, die er kennt und die die Bewertung und die Sicherheit des Geschäfts betreffen (Art. 1759 c.c.) ⁶.
• Eine Berufshaftpflichtversicherung haben. Ohne sie beträgt die Geldbuße 3.000 a 5.000 €Normattiva (Art. 3 Abs. 5-bis L. 39/1989) ⁸.
• Sich nicht in einem Interessenkonflikt befinden, noch in unvereinbaren Tätigkeiten im selben Sektor (Art. 5 Abs. 3) ⁸.
• Die Sorgfaltsprüfung gegen Geldwäsche durchführen: Der eingetragene Immobilienmakler ist Verpflichteter (Art. 3 Abs. 5 lit. e D.Lgs. 231/2007) ¹³.
• Im Vertrag erklären die Parteien, ob sie einen Makler beauftragt haben, mit seinen Daten, der Eintragung und den Kosten. Fehlt die Eintragung, meldet der Notar das der Agenzia delle Entrate. Unterlassene oder falsche Erklärungen kosten 500 a 10.000 €Normattiva und die Berichtigung des Werts für die Registersteuer (Art. 35 Abs. 22 und 22.1 DL 223/2006, Fassung in Kraft bis 31.12.2026) ¹⁷. Ab 2027 ist die Vorschrift an ihrem neuen Ort neu zu lesen.

Vertraulichkeit und Transparenz bestehen nebeneinander, in einer Grenze. Der Makler kann den Verkäufer während der Verhandlung anonym halten, und er tut es im Auftrag. Ein Risiko, das er kennt, darf er dem Käufer nicht verschweigen ⁶. Und wird der Name auch beim Abschluss nicht offengelegt, haftet der Makler für die Erfüllung des Vertrags (Art. 1762 c.c.) ⁶. Deshalb endet die Anonymität vor der Unterschrift.

Was er nicht tut. Er vertritt die Parteien nicht, außer mit einem eigenen Auftrag. Er ersetzt nicht den Notar bei der Prüfung der Titel, den Techniker bei der planungsrechtlichen Übereinstimmung, den Steuerberater bei der steuerlichen Gestaltung, den Arbeitsrechtler beim gewerkschaftlichen Verfahren. Ein guter Makler stimmt sie aufeinander ab. Er unterschreibt nicht an ihrer Stelle.

Bittet uns ein Eigentümer, zu verkaufen, ohne sich zu zeigen, arbeiten wir wie hier beschrieben: Wir bereiten mit ihm Dossier, Unterlagen und Zeitplan vor und bringen das Objekt in anonymer Form zu einer kleinen Zahl ausgewählter Gesprächspartner.