Wie liest man einen Gewerbemietvertrag, wenn man eine vermietete Immobilie kauft?

Geschäftslokale, Büros, Hallen und Hotels folgen Kapitel II des Gesetzes 392/1978 (Art. 27-42) und den Art. 7-11, darunter den Regeln über Verkaufsklausel, Nebenkosten und Kaution (Art. 41) ¹. Vor den einzelnen Klauseln klärt man das Regime.

Quellen der Tabelle: Art. 27, 28, 34 und 35 ¹; Art. 1786 c.c. ³. Eine kürzere Laufzeit als das Minimum, oder gar keine, wird durch die gesetzliche ersetzt (Art. 27) ¹.

Zum ersten Ablauf kann der Vermieter die Verlängerung nur aus den abschließend aufgezählten Gründen des Art. 29 verweigern, darunter: die Immobilie selbst als Wohnung oder für eine eigene Tätigkeit nutzen, oder für die des Ehegatten oder der Verwandten in gerader Linie bis zum zweiten Grad; sie abreißen, um neu zu bauen, sie vollständig umbauen oder restaurieren – dann braucht es für die Räumung die Baugenehmigung. Für Hotels sieht das Gesetz eigene Gründe vor. Die Verweigerung muss per Einschreiben 12 o 18 mesiNormattiva vorher abgeschickt werden, sonst verfällt das Recht, und sie muss den Grund nennen, sonst ist sie nichtig: Andernfalls verlängert sich der Vertrag (Art. 29) ¹. Nutzt der Vermieter die Immobilie nicht binnen sechs Monaten nach der Rückgabe wie angegeben oder beginnt er die Arbeiten nicht fristgerecht, kann der Mieter die Wiederherstellung des Vertrags oder Schadenersatz bis zu 48 Monatsmieten verlangen, zusätzlich zur Entschädigung (Art. 31) ¹. Zum zweiten Ablauf braucht die Kündigung keinen Grund, die Entschädigung bleibt aber geschuldet; und wer an Dritte weitervermieten will, muss dem Mieter die erhaltenen Angebote mindestens 60 giorniNormattiva vorher mitteilen, und der Mieter hat 30 giorniNormattiva Zeit, gleichzuziehen (Art. 40) ¹.

Für Investoren ist die Laufzeit der Einnahmen nicht das Datum auf der ersten Seite, sondern die Zeit bis zum ersten Fenster, in dem der Mieter gehen kann.

Auf zwei Wegen, beide mit mindestens sechs Monaten Vorlauf per Einschreiben (Art. 27) ¹. Der erste steht im Vertrag: Erlaubt er die Kündigung jederzeit, laufen die vertraglichen Einnahmen sechs Monate. Der zweite ist gesetzlich, „unabhängig von den vertraglichen Bestimmungen“: die vorzeitige Kündigung aus schwerwiegenden Gründen. Für das Kassationsgericht sind das unfreiwillige, unvorhersehbare, nachträglich eingetretene und objektive Umstände, die die Fortsetzung wirtschaftlich übermäßig belastend machen; auch eine unvorhersehbare Konjunkturentwicklung, die zwingt, den Betrieb zu verkleinern oder zu erweitern, kann dazu zählen. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen und lassen sich nicht nachreichen (Cass. 30862/2023) ⁵.

Hinzu kommt die Krise des Mieters. In der gerichtlichen Liquidation kann der Insolvenzverwalter jederzeit kündigen, mit Zustimmung des Gläubigerausschusses und gegen eine angemessene Abfindung, die als Insolvenzforderung in die Passiva geht (Art. 185 Abs. 3 des Krisenkodex) ⁶; und die Beendigung durch ein Insolvenzverfahren gibt kein Recht auf die Entschädigung für den Geschäftswert (Art. 34) ¹.

Endet das Mietverhältnis aus anderen Gründen als Vertragsverletzung, Kündigung oder vorzeitiger Kündigung durch den Mieter, Insolvenzverfahren oder Maßnahme der öffentlichen Verwaltung (diesen letzten Ausschluss hat der Verfassungsgerichtshof ergänzt, Urteil 542/1989) ¹, hat der Mieter Anspruch auf 18 Monatsmieten der letzten Miete, bei Hotels auf 21. Diese indennità di avviamento ist keine Ablöse, wie man sie in Österreich kennt: Sie ist eine gesetzliche Entschädigung für den Verlust des Geschäftswerts, und der Vermieter zahlt sie dem scheidenden Mieter. Der Betrag verdoppelt sich, wenn in den Räumen binnen eines Jahres dieselbe oder eine verwandte Tätigkeit derselben Warengruppe wieder beginnt, mit wem auch immer. Geräumt wird erst, wenn die erste Entschädigung gezahlt ist (Art. 34) ¹. Bei einer Miete von 15.000 €Normattiva im Monat kostet der Auszug 270.000 €Normattiva, und 540.000 €Normattiva, wenn das Lokal binnen eines Jahres mit einer verwandten Tätigkeit wieder öffnet.

Keine Entschädigung gibt es für Tätigkeiten ohne direkten Kontakt mit Publikum und Verbrauchern, für freiberufliche und vorübergehende Tätigkeiten und für Nebenräume oder Räume innerhalb von Bahnhöfen, Häfen, Flughäfen, Raststätten, Hotels und Feriendörfern (Art. 35) ¹: das Geschäft in der Hotelgalerie, nicht das Hotel. Ein Büroflügel ohne Publikumsverkehr ist also zu anderen Kosten frei als ein Schaufenster an der Straße.

Auf einen im Vertrag erklärten Verzicht auf die Entschädigung baut man nicht. Nach der überwiegenden Linie des Kassationsgerichts ist er nichtig, auch wenn er durch eine niedrigere Miete ausgeglichen wird: Verzichten kann der Mieter erst nach Vertragsschluss. Die Linie, die ihn gegen einen nachgewiesenen Nachlass zuließ, ist in der Minderheit und vereinzelt geblieben (Cass. 18324/2022, mit Verweis auf Cass. 24221/2019) ⁷.

Verkauft der Vermieter entgeltlich, muss er die Immobilie dem Mieter durch Zustellung eines Gerichtsvollziehers anbieten, mit Preis in Geld und Bedingungen. Der Mieter hat 60 giorniNormattiva Zeit, auf demselben Weg anzunehmen; sofern die Mitteilung keine andere Frist nennt, zahlt er Zug um Zug mit dem Kaufvertrag oder dem Vorvertrag; die Zahlungsfrist beträgt 30 giorniNormattiva, gerechnet ab dem sechzigsten Tag nach der Zustellung (Art. 38) ¹. Fehlt die Zustellung oder ist der mitgeteilte Preis höher als der im Vertrag, kann er die Immobilie vom Käufer und dessen Rechtsnachfolgern zum Vertragspreis an sich ziehen – das sogenannte riscatto, ein Einlösungsrecht –, und zwar binnen sechs Monaten ab der Eintragung (Art. 39) ¹. Kein Vorkaufsrecht besteht bei den Verhältnissen des Art. 35 (Art. 41), bei Übertragungen an den Ehegatten oder an Verwandte bis zum zweiten Grad und dort, wo das Gesetz es den Miterben vorbehält (Art. 38) ¹.

Vorausgesetzt ist außerdem, dass das verkaufte Objekt das vermietete ist. Beim Verkauf „en bloc“ eines einheitlichen Komplexes, der mehr ist als die Summe der Einheiten, besteht es nicht; beim „gebündelten“ Verkauf selbständiger Einheiten besteht es für die vermietete Einheit. Für einen Block muss nicht das ganze Gebäude verkauft werden, und der Verkauf aller Einheiten eines Eigentümers beweist ihn noch nicht: Es entscheidet das Gericht, nach Örtlichkeit, Vertrag und verbundenen Urkunden (Cass. 13253/2023) ⁸. Bei einem ganzen Haus mit Geschäften im Erdgeschoss klärt man die Frage schriftlich vor dem Kaufvertrag.

In den Provinzen Triest und Görz und in einem Teil der Provinz Udine gilt das Grundbuch ⁹: Gesetzliche Verweise auf die Eintragung im Immobilienregister gelten für die entsprechende Grundbuchseintragung (Art. 12 R.D. 499/1929) ¹⁰. Offen: Ab welchem Tag dort die sechs Monate des Einlösungsrechts laufen, lässt man vom Notar festlegen.

Die Miete wird bei Unterzeichnung frei vereinbart ¹¹. Die Parteien können eine jährliche Anpassung „auf Verlangen des Vermieters“ an den ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte (FOI) vorsehen – in Österreich spräche man von Wertsicherung. Bei Verträgen, die nicht länger als die gesetzliche Mindestlaufzeit dauern, darf die Erhöhung 75%Cassazione der Veränderung nicht übersteigen; ist die vereinbarte Laufzeit länger, gibt es die Grenze nicht (Art. 32) ¹.

Die Anpassung geschieht nicht von selbst. Für das Kassationsgericht ist das Verlangen Voraussetzung des Anspruchs: Es wirkt ab dem Zeitpunkt, zu dem es gestellt wird, in der verlangten Höhe, ohne Nachzahlung; gesetzwidrig sind sowohl eine Klausel, die als Verlangen für das ganze Mietverhältnis gelten soll, als auch ein Verlangen, das sich auf andere Jahre als das letzte bezieht (Cass. 27287/2021) ¹². Im August 2026 lag der FOI ohne Tabak bei +3,4%ISTAT im Jahresvergleich (endgültiger ISTAT-Wert vom 16.09.2026): Zu 75%ISTAT steigt eine Jahresmiete von 120.000 €ISTAT um 3.060 €ISTAT ¹³. Seit Januar 2026 haben die Indizes die Basis 2025=100; zwischen verschiedenen Basen rechnet man mit den Verkettungskoeffizienten ¹³.

Eine Staffelmiete ist zulässig, wenn die Erhöhungen bei Unterzeichnung feststehen und nicht nur dazu dienen, die Inflation über die Grenzen des Art. 32 hinaus auszugleichen; wer Nichtigkeit behauptet, muss sie beweisen (Cass. 4445/2023) ¹¹. Anders eine während des Mietverhältnisses vereinbarte Erhöhung: Sie hält, wenn sie an eine zusätzliche Leistung des Vermieters geknüpft ist, etwa an Arbeiten, und an vorab festgelegte Kriterien (Cass. 3389/2024) ¹⁴. Sonst droht die Nichtigkeit nach Art. 79, und der Mieter kann die Beträge bis sechs Monate nach der Rückgabe zurückfordern ¹.

Der Mieter kann ohne Zustimmung des Vermieters untervermieten oder den Vertrag übertragen, wenn er zugleich den Betrieb veräußert oder verpachtet; er muss es per Einschreiben mit Rückschein anzeigen. Der Vermieter kann aus schwerwiegenden Gründen widersprechen, die Frist dafür beträgt 30 giorniNormattiva; hat er den Veräußerer nicht entlassen, kann er gegen ihn vorgehen, wenn der neue Mieter nicht zahlt (Art. 36) ¹. Ohne Betrieb gilt das Zivilgesetzbuch: Untervermieten ist erlaubt, sofern nichts anderes vereinbart ist; den Vertrag übertragen nicht, ohne Zustimmung (Art. 1594 c.c.) ³. Der Mieter von morgen ist also nicht unbedingt der, den man heute prüft.

Übersteigt die vereinbarte Jahresmiete 250.000 €Normattiva, auch bei einem Hotel, können die Parteien Fristen und Bedingungen abweichend vom Gesetz 392 vereinbaren, sofern der Vertrag schriftlich nachgewiesen ist. Die Abweichung gilt nicht für Lokale, die durch regionale oder kommunale Maßnahme als von historischem Interesse eingestuft sind, und nicht für Verträge, die am 12. November 2014 schon liefen (Art. 79 Abs. 3; D.L. 133/2014, Art. 18) ¹². Für das Kassationsgericht werden dann Mindestlaufzeit, Verlängerung, Vorkaufsrechte, Kündigung aus schwerwiegenden Gründen, Entschädigung bei Vertragsende und Indexierung verhandelbar, auch über 75%Normattiva hinaus; es hat das in einer nicht tragenden Passage geschrieben, weil der geprüfte Vertrag älter als 2014 war (Cass. 3389/2024) ¹⁴. Die gesetzlichen Schutzregeln können also fehlen, zugunsten der einen oder der anderen Seite: Jede Klausel wird gelesen, wie sie dasteht.

In Friaul-Julisch Venetien genehmigt die Region per Dekret, auf Grundlage der Erhebung der Gemeinde, das Verzeichnis der „historischen Lokale“: Gaststätten, Geschäfte, Apotheken und künstlerische oder traditionelle Werkstätten, die seit mindestens fünfzig Jahren tätig sind und historischen, künstlerischen oder zeugnishaften Wert haben. Hat die Gemeinde nichts unternommen, kann auch der Eigentümer der Räume die Erhebung beantragen (Art. 65 L.R. 17/2025) ¹⁵. Dasselbe Dekret führt auch „historische Betriebe“ auf, für die fünfzig Jahre Tätigkeit genügen, ohne historischen oder künstlerischen Wert (Art. 65 Abs. 2) ¹⁵. Dass die Eintragung als historisches Lokal die Abweichung ausschließt, legt der Wortlaut nahe; ob auch die Eintragung nur als historischer Betrieb sie ausschließt, sagt er nicht, und in den gelesenen Quellen hat sich kein Gericht dazu geäußert. Das ist im Einzelfall zu prüfen.

Der Vertrag läuft weiter – Kauf bricht nicht Miete: Nichtig ist die Klausel, die ihn bei Verkauf auflöst (Art. 7) ¹. Der Mietvertrag wirkt gegenüber dem Käufer, wenn er nachweislich vor dem Kauf datiert ist (data certa), und die Registrierung verschafft ihm dieses Datum; der Käufer tritt ab dem Erwerbstag in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, und er ist jedenfalls gebunden, wenn er sich gegenüber dem Verkäufer verpflichtet hat, ihn einzuhalten (Art. 1599, 1602 und 2704 c.c.) ³. Für den Eintritt fallen keine Steuern an, man teilt ihn aber dem Amt mit, bei dem der Vertrag registriert ist ¹⁶.

Drei Einzelheiten verschieben Wert.

• Verträge über mehr als neun Jahre. Sind sie nicht eingetragen, binden sie den Käufer nur für neun Jahre ab Mietbeginn (Art. 1599 und 2643 c.c.) ³. Im Grundbuch werden sie nicht einverleibt, sondern angemerkt, ebenso wie Abtretungen von Mietzinsen für mehr als drei Jahre (Art. 19 des allgemeinen Grundbuchsgesetzes) ¹⁰.
• Im Voraus gezahlte oder abgetretene Mieten, etwa an eine Bank. Sie wirken gegen den Käufer nur, wenn sie sich aus einer schriftlichen Urkunde mit früherem data certa ergeben, außer bei einer Vorauszahlung nach Ortsgebrauch; über drei Jahre hinaus, ohne Eintragung, nur für drei Jahre (Art. 1605 c.c.) ³.
• Kaution. Sie darf drei Monatsmieten nicht übersteigen und bringt gesetzliche Zinsen, die dem Mieter jährlich zu zahlen sind (Art. 11) ¹: 2026 sind es 1,60%Normattiva ¹⁷. Sie wird im Kaufvertrag mit einem Betrag geregelt. 2025 hat das Kassationsgericht die Verurteilung eines Verkäufers bestätigt, dem Käufer einer Halle die Kaution von über 95.000 €Cassazione zu erstatten, die dieser dem Mieter zurückgezahlt hatte: Die allgemeine Klausel über den Eintritt „in alle aktiven und passiven Positionen“, die im Preis berücksichtigt war, genügte nicht (Cass. 7199/2025) ¹⁸.

• Registrierung. Frist: 30 giorniAdE ab Unterzeichnung oder ab Mietbeginn, wenn dieser früher liegt ¹⁹. Ein nicht registrierter Vertrag ist nichtig, auch wenn er gewerblich ist und zwischen Gesellschaften geschlossen wurde; die verspätete Registrierung stellt seine Wirkungen ab Abschluss wieder her, wenn die angegebene Miete die wahre ist (L. 311/2004, Art. 1 Abs. 346; Cass. 31852/2023, in Anwendung von Cass. S.U. 23601/2017) ²⁰²¹.
• Registersteuer. 1%AdE der Jahresmiete bei ihrer Natur nach betrieblich genutzten Gebäuden, die ein Umsatzsteuerpflichtiger vermietet, auch mit Umsatzsteuer; 2%AdE in den übrigen Fällen, auch beim privaten Vermieter; im ersten Jahr nie weniger als 67 €AdE. Sie wird Jahr für Jahr oder für die ganze Laufzeit bezahlt, mit einem Nachlass in Höhe des halben gesetzlichen Zinssatzes je Jahr (mit dem Zinssatz 2026 bei sechs Jahren 4,8%GU) ¹⁷; Abtretungen, Auflösungen und Verlängerungen sind dem Amt mitzuteilen, Frist 30 giorniNormattiva (D.P.R. 131/1986, Art. 17 und Tarif, Art. 5) ²²²³. Die Kosten tragen die Parteien je zur Hälfte (Art. 8) ¹, gegenüber dem Fiskus haften sie aber gesamtschuldnerisch ²³. Eine Urkunde, die nur die Miete senkt, ist von Register- und Stempelsteuer befreit (D.L. 133/2014, Art. 19) ². Ab 2027 gehen diese Regeln in den Einheitstext der Registersteuer über (D.Lgs. 123/2025) ²⁴.
• Umsatzsteuer. Die Vermietung eines betrieblich genutzten Gebäudes ist steuerfrei, außer der Vermieter optiert im Vertrag zur Steuerpflicht (D.P.R. 633/1972, Art. 10 Nr. 8) ²⁵. Ab 2027 steht die Regel im Einheitstext zur Umsatzsteuer (D.Lgs. 10/2026) ²⁵.
• Pauschalsteuer auf Mieten (cedolare secca). 2026 gilt sie nur für Wohneinheiten, die zu Wohnzwecken vermietet sind (D.Lgs. 23/2011, Art. 3) ²⁶. Für Geschäftslokale gab es sie für 2019 geschlossene Verträge über Einheiten der Katasterkategorie C/1 bis 600 m²Normattiva (L. 145/2018, Art. 1 Abs. 59) ²⁷; das Haushaltsgesetz 2026 öffnet sie nicht wieder ²⁸. Ab 2027 bestätigt sie der neue Einheitstext nur für Wohnimmobilien (D.Lgs. 117/2026, Art. 203) ²⁹.
• Einkommensteuer (IRPEF) des privaten Vermieters. Das Einkommen ist die Miete abzüglich 5%AdE, bei denkmalgeschützten Gebäuden abzüglich 35%AdE, wenn sie den Katasterertrag übersteigt (TUIR, Art. 37). Nicht eingegangene Mieten bleiben nur bei Wohnungsmieten außer Ansatz: Bei einem Geschäftslokal erklärt man auch die nicht gezahlten (Art. 26) ³⁰.
• ILIA. In Friaul-Julisch Venetien ersetzt diese Gemeindeimmobiliensteuer die IMU; sie zahlt der Besitzer. Eine vermietete Immobilie ist für die ILIA nicht „betrieblich genutzt“: Diese Einstufung ist dem Gebäude vorbehalten, das der Besitzer selbst für seine Tätigkeit nutzt. Es gilt der Satz von 0,86%Regione FVG, den die Gemeinde bis 1,06%Regione FVG anheben oder senken kann (L.R. 17/2022, Art. 1, 3 und 9) ³¹. Den Satz des Jahres nennt der Gemeindebeschluss.

Kommt eine vermietete Immobilie zu uns, zum Verkauf oder zum Kauf, beginnen wir mit dem Vertrag und seinen Fristen, noch vor dem Preis.