Quanto rende davvero un immobile a reddito

In breve

Questa guida è per chi deve mettere un immobile locato in un foglio di calcolo e prendere una decisione: comprarlo, venderlo, tenerlo. Risponde a una domanda sola: quanto rende davvero questo immobile, a parità di rischio, rispetto a quello che pago? Il numero dell'annuncio («rende il 9%AdE») è quasi sempre un rendimento lordo sul prezzo. Tra quel numero e il rendimento che si incassa ci sono le imposte d'acquisto, l'ILIA, la manutenzione straordinaria, lo sfitto, la morosità e la durata vera del contratto. Le regole fiscali citate sono quelle in vigore nel 2026 in Friuli Venezia Giulia. I numeri dell'esempio sono ipotesi dichiarate, non dati di un immobile reale.

Di quale rendimento stiamo parlando?

Quattro rapporti diversi circolano sotto lo stesso nome. Vanno sempre scritti con numeratore e denominatore.

Nome	Numeratore	Denominatore	A cosa serve
Rendimento lordo sul prezzo	canone annuo contrattuale	prezzo pattuito	confronto rapido fra annunci, e niente di più
Rendimento lordo all-in	canone annuo contrattuale	prezzo + imposte + notaio + mediazione + due diligence	dice quanto pesa l'ingresso
Cap rate (rendimento netto sul prezzo)	reddito operativo netto (NOI): canone meno i costi non recuperabili dal conduttore	prezzo pattuito, senza costi di trasferimento	è la convenzione dei rapporti di mercato istituzionali ¹⁷¹⁸
Rendimento netto all-in	NOI	prezzo all-in	è il numero che conta per chi compra

Tutti e quattro sono prima delle imposte sul reddito. Il rendimento dopo le imposte dipende da chi possiede: una persona fisica dichiara il canone ridotto forfettariamente del 5%Normattiva, o la rendita catastale se è più alta (art. 37, c. 4-bis TUIR) ¹³, una società lo porta nel reddito d'impresa. Per i contratti commerciali nuovi la cedolare secca, per quanto abbiamo potuto verificare, non c'è: sui negozi C/1 è esistita solo per i contratti stipulati nel 2019 ²¹. Un indizio dalla fonte primaria: il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026, testo del 19/06/2026) intitola la cedolare «sulle locazioni di immobili abitativi» ²². Da verificare sul testo della legge di bilancio 2026 (L. 199/2025) e sulle norme successive al giugno 2026, che non abbiamo letto per intero.

Quanto costa davvero entrare?

Le imposte su un immobile strumentale (negozio, ufficio, capannone: categorie A/10, B, C/1, C/3, D) dipendono da chi vende, non da chi compra ⁵⁶⁷.

Venduto da un privato, un immobile strumentale paga il registro al 9%AdE; venduto da un'impresa, 200 €AdE di registro più il 3%AdE di ipotecaria e l'1%AdE di catastale, con o senza IVA ⁵⁶⁷. Il quadro completo, con l'IVA e il reverse charge, è nella guida sulle imposte di chi compra un immobile commerciale.

Due conseguenze pratiche:

Lo stesso negozio costa cinque punti in più se lo vende un privato. Su 600.000 €BIZ sono 54.100 €BIZ contro 24.200 €BIZ.
L'IVA è neutra solo per chi la detrae. Per un compratore privato, o per un soggetto con pro-rata basso, l'IVA su un acquisto «imponibile» è un costo pieno. Va chiesta prima, non scoperta dal notaio.

Sopra le imposte ci sono il notaio, la mediazione e la due diligence. Per notai e professionisti le tariffe sono abrogate dal 2012: il compenso si pattuisce all'incarico, e il professionista deve darne un preventivo di massima in forma scritta o digitale ¹². La provvigione del mediatore si pattuisce. In mancanza di patto valgono gli usi, e in ultima istanza decide il giudice secondo equità (art. 1755 c.c.) ¹¹. Per questo nell'esempio queste voci sono ipotesi, e così vanno trattate in ogni foglio di calcolo.

Dal 1° gennaio 2027 si applicano il nuovo testo unico del registro (D.Lgs. 123/2025), il nuovo testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026) e il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), che prende il posto del TUIR: su Normattiva il TUIR del 1986 risulta in vigore fino al 31/12/2026 ²². Cambia la numerazione degli articoli: gli articoli del TUIR citati in questa guida dal 2027 avranno un altro numero. Il principio dichiarato è riordinare, non cambiare le aliquote, ma va verificato quando entrano in applicazione ²².

Quali costi restano al proprietario?

L'ILIA, e la trappola dello «strumentale»

In Friuli Venezia Giulia l'IMU non c'è: dal 1° gennaio 2023 la sostituisce l'ILIA, imposta locale immobiliare autonoma (L.R. 17/2022, art. 1) ¹. La base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5%Regione FVG per un moltiplicatore che dipende dalla categoria (art. 7) ¹:

Categoria	Moltiplicatore
C/1 (negozi)	55
A/10 (uffici), D/5 (banche)	80
Gruppo D (escluso D/5): alberghi, capannoni	65
Gruppo B, C/3, C/4, C/5	140

L'aliquota è il punto in cui molti fogli di calcolo sbagliano. La legge regionale prevede lo 0,86%Regione FVG per i «fabbricati strumentali all'attività economica», che i Comuni possono solo ridurre (art. 9, c. 7) ¹. Ma dal 2025 «strumentale» significa un fabbricato utilizzato dal soggetto passivo per la propria impresa o professione (art. 3, c. 1, lett. b) ¹². Un negozio dato in locazione a un terzo non è strumentale per chi lo possiede. Ricade fra gli «immobili diversi» (art. 9, c. 8): aliquota base 0,86%Regione FVG, che il Comune può alzare fino all'1,06%Regione FVG ¹.

A Trieste le aliquote 2025 sono state approvate con la deliberazione consiliare n. 63 del 9/12/2024 ². La tabella comunale per il 2026, letta il 22/07/2026, riporta 0,86%Comune di Trieste per i fabbricati strumentali e 1,06%Comune di Trieste per gli altri fabbricati ³. Da verificare con il Comune o con il concessionario, immobile per immobile, quale riga si applica a un'unità commerciale locata: la nostra lettura della legge porta all'1,06%esattospa.it, ma la tabella comunale non l'abbiamo potuta rileggere oggi. Anche dove l'aliquota agevolata spetta (immobile usato dal proprietario per la sua impresa), il concessionario del Comune chiede di presentare la dichiarazione ILIA per goderne ². Le aliquote valgono per l'anno se pubblicate sul portale regionale entro il 28 ottobre; altrimenti restano quelle dell'anno precedente (art. 14, c. 2) ¹.

Su una rendita di 6.000 €Normattiva di un C/1, la differenza fra le due aliquote vale circa 690 €Normattiva l'anno. Per chi possiede attraverso un'impresa, l'ILIA sugli immobili strumentali si deduce dal reddito d'impresa come l'IMU (art. 1, c. 772 L. 160/2019, esteso all'ILIA dalla L. 197/2022, art. 1, cc. 834-836) ⁴. Attenzione: qui «strumentale» ha il significato delle imposte sui redditi, che è più largo di quello dell'ILIA. Per un'impresa un negozio, un ufficio o un capannone sono strumentali per natura anche se dati in locazione (art. 43, c. 2 TUIR) ¹³. Lo stesso C/1 locato paga quindi l'aliquota dei «diversi», ma la sua ILIA resta deducibile per la società che lo possiede. Il comma esatto della L. 197/2022 l'abbiamo letto su una riproduzione del testo, non su Normattiva.

Manutenzione straordinaria, condominio, assicurazione, registro

Manutenzione. Per il codice civile le riparazioni necessarie sono del locatore, le piccole manutenzioni del conduttore (artt. 1576 e 1609 c.c.). Nei contratti commerciali la regola è derogabile ¹⁰. Quindi il costo dipende dal contratto, non dalla legge: si legge la clausola prima di stimare l'accantonamento. Tetto, facciata, impianti centrali e serramenti di vetrina sono le voci che pesano.
Registro del contratto di locazione. 1%AdE del canone annuo se il locatore è soggetto IVA e il fabbricato è strumentale per natura, 2%AdE negli altri casi, con un minimo di 67 €AdE il primo anno ⁸. Per legge si divide a metà fra le parti (art. 8 L. 392/1978) ⁹, ma verso l'Agenzia locatore e conduttore rispondono in solido dell'intera somma ⁸.
Spese condominiali non ripetibili, assicurazione del fabbricato, amministrazione e consulenza fiscale. Sono piccole voci prese una per una. Insieme fanno spesso un punto di canone o più.

Quanto pesa il rischio che il canone non arrivi?

Lo sfitto si stima, non si osserva. Per Trieste non c'è una misura pubblica. Il dato pubblico più vicino è una stima regionale di Confcommercio: in FVG sarebbe sfitto il 26,7%confcommerciomilano.it dei negozi ²⁰. Non è un conteggio: il numero nazionale nasce da un'ipotesi, che la rete abbia continuato a perdere circa 7.500 negoziconfcommerciomilano.it netti l'anno anche dopo il 2022 ²⁰. È un ordine di grandezza del rischio sul commercio di vicinato, non un tasso da applicare a un negozio in posizione forte. Il modo corretto è un'ipotesi esplicita: quanti mesi per ricollocare, ogni quanti anni. Nove mesi ogni dodici anni sono il 6,25%confcommerciomilano.it del canone annuo.

La morosità ha un costo fiscale oltre a quello di cassa. Per le persone fisiche che danno in locazione immobili non abitativi, i canoni non incassati restano imponibili finché il contratto non è risolto: l'esclusione introdotta nel 2019 riguarda solo i contratti abitativi (art. 26 TUIR) ¹³. Chi è in sofferenza con un conduttore paga imposte su soldi che non vede.

Che cosa fa davvero l'indicizzazione?

Nelle locazioni commerciali soggette alla L. 392/1978 l'aggiornamento annuo del canone si applica solo se il contratto lo prevede, e su richiesta del locatore. Nei contratti stipulati per la durata minima di legge (sei anni, nove per gli alberghi) non può superare il 75%Normattiva della variazione dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (art. 32) ⁹. Il limite vale solo per quei contratti: se le parti hanno pattuito una prima durata più lunga del minimo, per esempio nove anni per un negozio, l'aggiornamento può essere convenuto oltre il 75%Normattiva, fino all'intera variazione dell'indice ⁹. Ad agosto 2026 l'indice FOI senza tabacchi segnava +3,4%ISTAT sull'anno ¹⁴: con il limite del 75%ISTAT, l'aggiornamento massimo era quindi il 2,55%ISTAT.

Due conseguenze. In un contratto alla durata minima il canone perde in termini reali almeno un quarto dell'inflazione ogni anno. Per questo la durata pattuita e la clausola ISTAT si leggono insieme. E il canone indicizzato non segue il mercato: se il mercato scende, il canone in essere resta sopra fino alla scadenza, poi si riallinea. Sopra i 250.000 €Normattiva di canone annuo le parti possono derogare per iscritto alla legge, indicizzazione compresa, salvo che i locali siano qualificati di interesse storico da un provvedimento regionale o comunale (art. 79, c. 3) ⁹: è il mondo dei grandi contratti istituzionali, non quello del negozio in centro.

Quanto dura davvero il reddito?

La durata residua è asimmetrica

La locazione commerciale dura almeno sei anni, nove per gli alberghi, e si rinnova tacitamente per altrettanti (artt. 27 e 28) ⁹. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi dell'art. 29. Il conduttore invece può dare disdetta già alla prima scadenza, senza motivare. La disdetta va data con 12 mesiNormattiva di preavviso, 18 per gli alberghi (art. 28) ⁹. In più il conduttore può recedere in ogni momento per gravi motivi con sei mesi di preavviso, e il contratto può dargli il recesso libero con lo stesso preavviso (art. 27) ⁹. I gravi motivi la Cassazione li intende in modo stretto: fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti, che rendono la prosecuzione oltremodo gravosa (Cass. ord. n. 30862/2023) ²³. Non sono un'uscita a piacere, ma un rischio di coda.

Per chi compra, la conseguenza è precisa: la durata del contratto è un tetto alla sicurezza del reddito, non un pavimento. Il locatore è vincolato per dodici anni (diciotto per gli alberghi), il conduttore solo fino alla prima scadenza, o meno se ha il recesso libero.

Se il rapporto cessa per una causa che non dipende dal conduttore (non per suo inadempimento, sua disdetta o suo recesso), nelle attività a contatto con il pubblico gli spetta un'indennità per la perdita dell'avviamento: 18 mensilità dell'ultimo canone, 21 per gli alberghi. Spetta un'ulteriore indennità di pari importo se entro un anno nei locali, da chiunque, viene iniziata un'attività uguale o affine. E il rilascio non si esegue finché l'indennità non è pagata (art. 34) ⁹. Sono escluse, fra le altre, le attività professionali e quelle senza contatto diretto con il pubblico (art. 35) ⁹. Chi compra un immobile locato per liberarlo e riposizionarlo deve mettere questa voce nel prezzo. I dettagli contrattuali sono nella guida sulla locazione commerciale.

Il WALT, e cosa non dice

Con più conduttori si usa il WALT (weighted average lease term): la durata residua media dei contratti, pesata sul canone. Tre conduttori con canoni di 60.000BIZ, 30.000 e 10.000 €BIZ e durate residue di 5, 1,5 e 8 anniBIZ danno un WALT di 4,25 anniBIZ: (60×5 + 30×1,5 + 10×8) / 100.

Il WALT va calcolato due volte: alla scadenza contrattuale finale e alla prima finestra di uscita del conduttore (WALB, a break). In Italia la seconda è strutturalmente più corta: il conduttore può uscire alla prima scadenza del 6+6 e spesso ha pattuito il recesso libero con sei mesi di preavviso. Il recesso per gravi motivi non entra nel conto, ma resta un rischio da pesare. E il WALT non misura la qualità del conduttore. Un contratto di otto anni con una società appena costituita vale meno di tre anni con un operatore che nei locali ha investito in allestimenti. Si chiedono bilanci, storia dei pagamenti, garanzie (fideiussione a prima richiesta, deposito) e il peso del punto vendita nel suo fatturato.

Un esempio completo

Ipotesi: un negozio di 250 m²AdE lordi nel centro storico di Trieste, categoria C/1, locato a 15 €/m²AdE al mese, con quattro anni residui al primo termine di un 6+6. Il canone è dentro la forchetta OMI del secondo semestre 2025 per i negozi in posizione ottima del centro storico (zona B2: 10,8–20 €/m²AdE al mese, valori 2.000–3.000 €/m²AdE lordi) ¹⁶. Tutti gli importi sotto sono ipotesi, salvo le aliquote di legge.

L'ingresso

Voce AdE	Venditore privato AdE	Venditore impresa, esente AdE
Prezzo	600.000	600.000
Registro	54.000 (9%)	200
Ipotecaria + catastale	100	24.000 (3% + 1%)
Notaio (ipotesi, IVA compresa)	5.000	5.000
Mediazione (ipotesi 3% + IVA 22%)	21.960	21.960
Due diligence tecnica e legale (ipotesi)	4.000	4.000
Prezzo all-in	685.060 (+14,2%)	655.160 (+9,2%)

Il reddito, colonna del venditore privato

Voce AdE	€/anno AdE
Canone (250 m² × 15 € × 12)	45.000
ILIA: rendita 6.000 × 1,05 × 55 × 1,06%	−3.673
Metà del registro del contratto (2% del canone)	−450
Assicurazione del fabbricato (ipotesi)	−900
Spese condominiali non ripetibili (ipotesi)	−1.200
Gestione e consulenza (ipotesi)	−1.000
Accantonamento per manutenzione straordinaria (ipotesi, 0,5% del prezzo)	−3.000
Sfitto atteso: 9 mesi ogni 12 anni (6,25% del canone)	−2.813
Morosità attesa (ipotesi 2% del canone)	−900
NOI	31.065

I quattro rendimenti

Rendimento	Venditore privato AdE	Venditore impresa AdE
Lordo sul prezzo	7,50%	7,50%
Lordo all-in	6,57%	6,87%
Cap rate (NOI / prezzo)	5,18%	5,18%
Netto all-in	4,53%	4,74%

Fra il numero dell'annuncio e quello che conta ci sono circa tre punti. Quasi un terzo del canone (31%AdE) se ne va in costi non recuperabili e rischio.

La prova del rinnovo. Se fra quattro anni il conduttore se ne va e il nuovo canone si ferma a 12 €/m²AdE, il canone scende a 36.000 €AdE, il NOI a circa 22.900 €AdE (registro, sfitto e morosità scendono in proporzione, le altre voci restano) e il netto all-in al 3,3%AdE. Allo stesso cap rate del 5,18%AdE, l'immobile varrebbe circa 440.000 €AdE: un quarto in meno di quanto è stato pagato. Il prezzo di un immobile locato si regge sul canone di mercato al rinnovo, non su quello in essere.

Perché il rendimento «da annunci» inganna?

C'è un calcolo che sembra ragionevole: il canone medio degli annunci di affitto diviso il prezzo medio degli annunci di vendita, nella stessa città. Di solito ne esce un rendimento alto, ed è un numero falso, per tre ragioni:

Sono immobili diversi. In affitto prevalgono i locali piccoli e centrali, in vendita quelli medi e periferici.
Un annuncio d'affitto non è un contratto firmato. È una richiesta, spesso destinata a scendere.
Il rapporto fra due mediane non è la mediana dei rapporti.

Il rendimento si calcola solo sullo stesso immobile: prezzo e canone dello stesso bene, letti nel contratto e non nell'annuncio.

Anche il rendimento implicito dell'OMI va maneggiato con cura. Per i negozi in posizione ottima del centro storico, il canone medio diviso il valore medio della forchetta fa il 7,4%AdE lordo ¹⁶. Ma l'OMI descrive l'immobile ordinario della zona, non quello locato bene: un immobile a reddito può stare legittimamente sopra la forchetta perché il canone in essere lo giustifica.

Si può confrontare con gli yield prime?

Prodotto	Yield prime Italia, 2026	Fonte
High street	4,0%C&W (JLL); 3,5%C&W Milano, 4,5%C&W Venezia (C&W)	¹⁷¹⁸
Uffici Milano	4,0%C&W (JLL); 3,75%C&W (C&W)	¹⁷¹⁸
Logistica	5,3%jll.com (JLL)	¹⁸
Alberghi locati	4,5–5,0%C&W (C&W, I semestre)	¹⁹
BTP a 10 annidata-api.ecb.europa.eu, media di agosto 2026	3,99%data-api.ecb.europa.eu	¹⁵

Il confronto «7,4%C&W a Trieste contro 4%C&W a Milano» sembra dire che Trieste rende quasi il doppio. Non si può fare 1:1, per tre ragioni:

Lordo contro netto. Cushman & Wakefield definisce per iscritto i suoi yield come netti: reddito operativo netto diviso il prezzo d'acquisto senza imposte di trasferimento e spese legali. Avverte che sono un'indicazione di tendenza, non un comparabile per un singolo immobile ¹⁷. Anche JLL parla di rendimenti netti prime per il retail; per uffici e logistica scrive solo «prime yield» ¹⁸. Un rendimento lordo da annuncio o da OMI va prima portato al netto. Nel nostro esempio questo passaggio toglie oltre due punti.
Prime contro secondario. «Prime» indica il prodotto di prima fascia nelle piazze principali: taglio grande, conduttore solido, contratto lungo spesso costruito sopra la soglia dei 250.000 €Normattiva che consente di derogare alla legge ⁹. Il negozio di Trieste è un'altra classe di rischio. Lo spread sul prime è in buona parte il prezzo di quel rischio, non un regalo.
Liquidità e uscita. A Milano un prodotto prime ha una platea di compratori istituzionali. A Trieste la platea per lo stesso taglio è più stretta, e i tempi di vendita entrano nel rendimento atteso anche se non compaiono nella formula.

Il termine di paragone più onesto per un privato resta il titolo di Stato a dieci anni, netto contro netto, con la differenza di liquidità e di rischio scritta accanto.

Errori tipici

Dividere il canone per il prezzo e chiamarlo «rendimento netto».
Usare lo 0,86%Regione FVG di ILIA «strumentale» per un immobile dato in locazione a terzi.
Dimenticare che le imposte d'acquisto cambiano di cinque punti a seconda che venda un privato o un'impresa.
Trattare la durata del contratto come garanzia, quando il conduttore può uscire alla prima scadenza, con il recesso pattuito o per gravi motivi.
Dare per scontato il tetto del 75%Normattiva sull'aggiornamento ISTAT: vale per i contratti alla durata minima di legge, non per quelli più lunghi.
Pagare un canone sopra mercato come se fosse perpetuo.
Stimare il rendimento di una zona confrontando annunci di vendita e di affitto di immobili diversi.
Confrontare un lordo locale con un netto prime e concludere che «rende il doppio».
Ignorare l'indennità di avviamento in un piano che prevede di liberare l'immobile.

Cosa chiedere prima di firmare

Contratto di locazione registrato, con tutte le scritture integrative e le cessioni.
Storia dei pagamenti degli ultimi tre anni, con eventuali solleciti, piani di rientro e decreti ingiuntivi.
Garanzie in essere: tipo, importo, scadenza, escutibilità.
Ultimo aggiornamento ISTAT applicato, e se è stato chiesto ogni anno.
Clausole su manutenzione straordinaria, oneri accessori e recesso.
Visura catastale con rendita e categoria, per calcolare l'ILIA vera.
Spese condominiali degli ultimi due esercizi, divise fra ripetibili e non, e lavori deliberati o in discussione.
Conformità urbanistica e catastale, certificazioni degli impianti, APE.
Bilanci del conduttore, se è una società, e peso del punto vendita nella sua attività.
Regime IVA della cessione, da fissare nel preliminare: se vende un'impresa, chiedere se ha costruito o ristrutturato l'immobile negli ultimi cinque anni.

In questi casi, cosa facciamo

Quando ci portano un immobile a reddito, da comprare o da vendere, rileggiamo con chi ce lo porta il contratto e la visura, ipotesi per ipotesi, prima di parlare di prezzo.

Domande frequenti

Il rendimento scritto negli annunci è lordo o netto?

Quasi sempre lordo sul prezzo: canone diviso prezzo. Non include imposte d'acquisto, ILIA, sfitto né manutenzione.

Che differenza c'è fra cap rate e rendimento netto?

Il cap rate divide il reddito netto per il solo prezzo. Il rendimento netto all-in lo divide per il prezzo più i costi d'ingresso. Il secondo è sempre più basso.

Su un negozio locato a Trieste si paga l'IMU?

No. In FVG dal 2023 si paga l'ILIA ¹. Per un'unità locata a terzi l'aliquota di riferimento a Trieste, secondo la nostra lettura, è l'1,06%Regione FVG ¹³. Da confermare caso per caso.

Quanto può crescere il canone ogni anno?

Solo se il contratto prevede l'aggiornamento. Nei contratti alla durata minima di legge, al massimo il 75%Normattiva della variazione ISTAT dell'indice FOI: con l'indice di agosto 2026 fa il 2,55%Normattiva ⁹¹⁴. Nei contratti con una prima durata più lunga del minimo il limite del 75%Normattiva non si applica ⁹.

Un contratto 6+6 appena firmato vale dodici anni di reddito?

No. Il conduttore può dare disdetta alla prima scadenza dei sei anni, può aver pattuito il recesso libero e può comunque recedere per gravi motivi, con sei mesi di preavviso ⁹.

Che cos'è il WALT?

La durata residua media dei contratti di un immobile, pesata sui canoni. Va calcolata sia alla scadenza sia alla prima finestra di uscita del conduttore.

Gli yield prime di Milano sono un buon riferimento per Trieste?

Solo come direzione del mercato. Sono netti, su prodotti istituzionali, e le stesse società che li pubblicano li sconsigliano come comparabili per un singolo immobile ¹⁷.

Se il conduttore non paga, pago comunque le imposte?

Se l'immobile non abitativo è di una persona fisica, sì: i canoni non incassati restano imponibili finché il contratto non è risolto ¹³. L'esclusione dei canoni non percepiti vale solo per le locazioni abitative.

È orientamento, non un parere.

Fonti (23)

1. Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
2. Esatto S.p.A., concessionario del Comune di Trieste, FAQ «Quali sono le aliquote ILIA?» (delibera consiliare n. 63 del 9/12/2024) e «Quali sono i fabbricati strumentali?» (con l'onere della dichiarazione ILIA per l'aliquota agevolata). lette il 07/10/2026. · 2 · letta il 7 ottobre 2026
3. Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · letta il 7 ottobre 2026
4. L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · 2 · 3 · letta il 7 ottobre 2026
5. Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
6. DPR 26/04/1986, n. 131, art. 40 e Tariffa parte I, art. 1. · letta il 7 ottobre 2026
7. DPR 26/10/1972, n. 633, art. 10, n. 8-ter, e art. 17, c. 6, lett. a-bis. · 2 · letta il 7 ottobre 2026
8. Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
9. L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
10. Codice civile, artt. 1576 e 1609, con nota sulla derogabilità (Cass. civ. n. 6158/1998), su Brocardi. letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
11. Codice civile, art. 1755, su Brocardi. letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
12. D.L. 24/01/2012, n. 1, art. 9, cc. 1 e 4. letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
13. DPR 22/12/1986, n. 917 (TUIR), art. 26, c. 1, art. 37, c. 4-bis, e art. 43, c. 2, nel testo vigente al 07/10/2026 (in vigore fino al 31/12/2026). ~art37!vig=2026-10-07 ~art43!vig=2026-10-07 letti su Normattiva il 07/10/2026. Lettura di contorno: Euroconference News, «Decreto crescita e tassazione dei canoni di locazione non riscossi» (secondaria) · 2 · letta il 7 ottobre 2026
14. ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
15. BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
16. Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
17. Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · 2 · letta il 7 ottobre 2026
18. JLL, comunicato del 23/07/2026 sul mercato italiano del commercial real estate, H1 2026 (rendimenti netti prime). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
19. Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Hospitality H1 2026 (alberghi locati 4,5–5,0%). · letta il 7 ottobre 2026
20. Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
21. Agenzia delle Entrate, Circolare 8/E del 10/04/2019 (cedolare secca sui C/1, contratti 2019). Non aperta per questa guida. · letta il 7 ottobre 2026
22. D.Lgs. 19/06/2026, n. 117, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi» (GU n. 152 del 03/07/2026, S.O. n. 26; in vigore dal 04/07/2026, applicazione dal 01/01/2027; Parte II, Titolo I, Capo II «Imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi»). letto il 07/10/2026. La data di applicazione è riscontrata su fonti secondarie, coerenti con la data di fine vigenza del TUIR su Normattiva. D.Lgs. 123/2025 e D.Lgs. 10/2026 letti su Normattiva (intestazioni) il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026
23. Cass. civ., sez. III, ord. 06/11/2023 n. 30862, sui «gravi motivi» dell'art. 27 L. 392/1978. · letta il 7 ottobre 2026

I numeri di questa pagina

9% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
5% · Normattiva — DPR 22/12/1986, n. 917 (TUIR), art. 26, c. 1, art. 37, c. 4-bis, e art. 43, c. 2, nel testo vigente al 07/10/2026 (in vigore fino al 31/12/2026). ~art37!vig=2026-10-07 ~art43!vig=2026-10-07 letti su Normattiva il 07/10/2026. Lettura di contorno: Euroconference News, «Decreto crescita e tassazione dei canoni di locazione non riscossi» (secondaria) · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
200 € · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
600.000 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
54.100 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
24.200 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
5% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
0,86% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1,06% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
0,86% · Comune di Trieste — Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1,06% · Comune di Trieste — Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1,06% · esattospa.it — Esatto S.p.A., concessionario del Comune di Trieste, FAQ «Quali sono le aliquote ILIA?» (delibera consiliare n. 63 del 9/12/2024) e «Quali sono i fabbricati strumentali?» (con l'onere della dichiarazione ILIA per l'aliquota agevolata). lette il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6.000 € · Normattiva — L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
690 € · Normattiva — L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2% · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
67 € · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
26,7% · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
7.500 negozi · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6,25% · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
75% · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3,4% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
75% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2,55% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
250.000 € · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
12 mesi · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
60.000 · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
30.000 e 10.000 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
1,5 e 8 anni · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
4,25 anni · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · letta il 7 ottobre 2026
250 m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
15 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
10,8–20 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2.000–3.000 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
600.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
54.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
9% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
24.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
5.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
22% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
21.960 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
685.060 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
14,2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
655.160 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
9,2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
15 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
45.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1,06% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3.673 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1.200 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
1.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
0,5% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
9 mesi · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
12 anni · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6,25% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2.813 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
31.065 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
7,50% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6,57% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
6,87% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
5,18% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4,53% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4,74% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
31% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
12 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
36.000 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
22.900 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3,3% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
440.000 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
7,4% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4,0% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3,5% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4,5% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3,75% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
5,3% · jll.com — JLL, comunicato del 23/07/2026 sul mercato italiano del commercial real estate, H1 2026 (rendimenti netti prime). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4,5–5,0% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Hospitality H1 2026 (alberghi locati 4,5–5,0%). · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
10 anni · data-api.ecb.europa.eu — BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
3,99% · data-api.ecb.europa.eu — BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
7,4% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
4% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte
2,55% · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · letta il 7 ottobre 2026 · apri la fonte

Libro giornale

7 ottobre 2026
Verifica avversaria sulle fonti primarie — 35 affermazioni controllate, 11 corrette o integrate; 5 rimaste aperte, dette nel testo. Verifica avversaria sulle fonti primarie: Agenzia delle Entrate (OMI), Normattiva e fonti di mercato riaperte il 7 ottobre 2026.
8 ottobre 2026
Versione 1.0 — Prima edizione, dalla bozza verificata il 7 ottobre 2026: verifica avversaria applicata, fonti interne tolte, numeri nel registro.
Impronta del testo (SHA-256): 79e01b264e07fed7
8 ottobre 2026
Versione 1.1 — Riserve dette a parole: tolto il segno di avviso, che non è nei caratteri del sito. Nessuna affermazione cambiata.
Impronta del testo (SHA-256): 2f1d66c5ecd0cad9
8 ottobre 2026
Versione 1.2 — Lo sfitto a Trieste detto come assenza di una misura pubblica, non come «nessuno lo misura». Nessun numero e nessuna norma cambiati.
Impronta del testo (SHA-256): 9f551a1aa75df0d4

Il libro giornale registra ogni versione con l'impronta del testo. Se il testo cambia, l'impronta cambia, e serve una voce nuova: una lettura vale per il testo che ha letto.