Was eine vermietete Gewerbeimmobilie wirklich bringt

Kurz gesagt

Dieser Ratgeber ist für alle, die eine vermietete Immobilie in eine Tabelle übertragen und entscheiden müssen: kaufen, verkaufen, halten. Er beantwortet eine einzige Frage: Was bringt diese Immobilie wirklich, bei gleichem Risiko, im Verhältnis zu dem, was ich zahle? Die Zahl im Inserat („Rendite 9%AdE“) ist fast immer eine Bruttorendite auf den Kaufpreis. Zwischen dieser Zahl und dem, was tatsächlich hereinkommt, liegen die Erwerbsteuern, die ILIA, größere Erhaltungsarbeiten, Leerstand, Mietausfall und die wahre Laufzeit des Vertrags. Wer in Deutschland mit dem Kaufpreisfaktor rechnet: Er ist nur der Kehrwert der Bruttorendite und hat dieselben Lücken. Die zitierten Steuerregeln sind die 2026 in Friaul-Julisch Venetien geltenden. Die Zahlen des Beispiels sind erklärte Annahmen, keine Daten einer realen Immobilie.

Von welcher Rendite sprechen wir?

Unter demselben Namen kursieren vier verschiedene Verhältnisse. Man schreibt sie immer mit Zähler und Nenner.

Name	Zähler	Nenner	Wozu sie dient
Bruttorendite auf den Kaufpreis	vertragliche Jahresmiete	vereinbarter Kaufpreis	schneller Vergleich von Inseraten, mehr nicht
Bruttorendite inklusive Nebenkosten	vertragliche Jahresmiete	Kaufpreis + Steuern + Notar + Makler + Due Diligence	zeigt, wie schwer der Einstieg wiegt
Cap Rate (Nettorendite auf den Kaufpreis)	Reinertrag (NOI): Miete abzüglich der nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten	vereinbarter Kaufpreis, ohne Erwerbsnebenkosten	ist die Konvention der institutionellen Marktberichte ¹⁷¹⁸
Nettorendite inklusive Nebenkosten	NOI	Kaufpreis inklusive Nebenkosten	ist die Zahl, die für den Käufer zählt

Alle vier verstehen sich vor Ertragsteuern. Die Rendite nach Steuern hängt davon ab, wer besitzt: Eine natürliche Person erklärt die Miete pauschal um 5%Normattiva gekürzt, oder den Katasterertrag, wenn er höher ist (Art. 37 Abs. 4-bis TUIR) ¹³; eine Gesellschaft nimmt sie in das Betriebsergebnis. Für neue Gewerbemietverträge gibt es, soweit wir prüfen konnten, keine Pauschalsteuer (cedolare secca): Für Geschäftslokale der Kategorie C/1 gab es sie nur für 2019 geschlossene Verträge ²¹. Ein Hinweis aus der Primärquelle: Der neue Einheitstext der Ertragsteuern (D.Lgs. 117/2026, Fassung vom 19.06.2026) überschreibt die Pauschalsteuer mit „auf die Vermietung von Wohnimmobilien“ ²². Noch zu prüfen am Text des Haushaltsgesetzes 2026 (L. 199/2025) und an den Normen nach Juni 2026, die wir nicht vollständig gelesen haben.

Was kostet der Einstieg wirklich?

Die Steuern auf eine betrieblich genutzte Immobilie (Geschäftslokal, Büro, Halle: Katasterkategorien A/10, B, C/1, C/3, D) hängen davon ab, wer verkauft, nicht davon, wer kauft ⁵⁶⁷.

Verkauft eine Privatperson, zahlt die betrieblich genutzte Immobilie 9%AdE Registersteuer; verkauft ein Unternehmen, 200 €AdE Registersteuer plus 3%AdE Hypothekensteuer und 1%AdE Katastersteuer, mit oder ohne Umsatzsteuer ⁵⁶⁷. Das vollständige Bild, mit Umsatzsteuer und Reverse Charge, steht im Ratgeber über die Steuern beim Kauf einer Gewerbeimmobilie, derzeit auf Italienisch.

Zwei praktische Folgen:

Dasselbe Geschäftslokal kostet fünf Prozentpunkte mehr, wenn eine Privatperson verkauft. Bei 600.000 €BIZ sind das 54.100 €BIZ gegenüber 24.200 €BIZ.
Die Umsatzsteuer ist nur für den neutral, der sie abzieht. Für einen privaten Käufer oder für jemanden mit niedrigem Vorsteuerschlüssel ist die Umsatzsteuer auf einen „steuerpflichtigen“ Kauf ein voller Kostenpunkt. Man fragt vorher danach und entdeckt es nicht erst beim Notar.

Zu den Steuern kommen Notar, Makler und Due Diligence. Die Tarife für Notare und Freiberufler sind seit 2012 abgeschafft: Das Honorar wird bei der Beauftragung vereinbart, und der Freiberufler muss einen ungefähren Kostenvoranschlag schriftlich oder digital vorlegen ¹². Die Maklerprovision wird vereinbart. Fehlt eine Vereinbarung, gelten die Gepflogenheiten, und zuletzt entscheidet das Gericht nach Billigkeit (Art. 1755 c.c.) ¹¹. Deshalb sind diese Posten im Beispiel Annahmen, und so behandelt man sie in jeder Tabelle.

Ab 1. Januar 2027 gelten der neue Einheitstext der Registersteuer (D.Lgs. 123/2025), der neue Einheitstext der Umsatzsteuer (D.Lgs. 10/2026) und der neue Einheitstext der Ertragsteuern (D.Lgs. 117/2026), der an die Stelle des TUIR tritt: Auf Normattiva ist der TUIR von 1986 als in Kraft bis 31.12.2026 ausgewiesen ²². Die Nummerierung der Artikel ändert sich: Die in diesem Ratgeber zitierten TUIR-Artikel haben ab 2027 eine andere Nummer. Erklärtes Ziel ist eine Neuordnung, keine Änderung der Steuersätze; geprüft wird das, wenn sie angewendet werden ²².

Welche Kosten bleiben beim Eigentümer?

Die ILIA, und die Falle „betrieblich genutzt“

In Friaul-Julisch Venetien gibt es die IMU nicht: Seit 1. Januar 2023 ersetzt sie die ILIA, eine eigene regionale Gemeindeimmobiliensteuer (L.R. 17/2022, Art. 1) ¹. Bemessungsgrundlage ist der um 5%Regione FVG aufgewertete Katasterertrag, multipliziert mit einem Faktor, der von der Kategorie abhängt (Art. 7) ¹:

Kategorie	Multiplikator
C/1 (Geschäftslokale)	55
A/10 (Büros), D/5 (Banken)	80
Gruppe D (ohne D/5): Hotels, Hallen	65
Gruppe B, C/3, C/4, C/5	140

Beim Steuersatz rechnen viele Tabellen falsch. Das Regionalgesetz sieht 0,86%Regione FVG für „der wirtschaftlichen Tätigkeit dienende Gebäude“ vor, den die Gemeinden nur senken können (Art. 9 Abs. 7) ¹. Seit 2025 bedeutet „betrieblich genutzt“ aber ein Gebäude, das der Steuerpflichtige selbst für sein Unternehmen oder seinen Beruf nutzt (Art. 3 Abs. 1 lit. b) ¹². Ein an Dritte vermietetes Geschäftslokal ist für seinen Eigentümer nicht betrieblich genutzt. Es fällt unter die „sonstigen Immobilien“ (Art. 9 Abs. 8): Grundsatz 0,86%Regione FVG, den die Gemeinde bis 1,06%Regione FVG anheben kann ¹.

In Triest wurden die Sätze 2025 mit Gemeinderatsbeschluss Nr. 63 vom 9.12.2024 beschlossen ². Die Tabelle der Gemeinde für 2026, gelesen am 22.07.2026, nennt 0,86%Comune di Trieste für betrieblich genutzte Gebäude und 1,06%Comune di Trieste für die übrigen Gebäude ³. Noch mit der Gemeinde oder ihrem Steuereinheber zu prüfen, Objekt für Objekt: welche Zeile für eine vermietete Gewerbeeinheit gilt. Unsere Lesart des Gesetzes führt zu 1,06%esattospa.it, die Tabelle der Gemeinde konnten wir heute aber nicht noch einmal lesen. Auch wo der ermäßigte Satz zusteht (Immobilie vom Eigentümer selbst für sein Unternehmen genutzt), verlangt der Steuereinheber der Gemeinde dafür eine ILIA-Erklärung ². Die Sätze gelten für das Jahr, wenn sie bis 28. Oktober auf dem Portal der Region veröffentlicht sind; sonst bleiben die des Vorjahres (Art. 14 Abs. 2) ¹.

Bei einem Katasterertrag von 6.000 €Normattiva für ein C/1 macht der Unterschied zwischen den beiden Sätzen etwa 690 €Normattiva im Jahr aus. Wer über ein Unternehmen besitzt, zieht die ILIA auf betrieblich genutzte Immobilien vom Betriebsergebnis ab wie die IMU (Art. 1 Abs. 772 L. 160/2019, auf die ILIA erstreckt durch L. 197/2022, Art. 1 Abs. 834-836) ⁴. Achtung: Hier hat „betrieblich genutzt“ die Bedeutung des Ertragsteuerrechts, und die ist weiter als die der ILIA. Für ein Unternehmen sind ein Geschäftslokal, ein Büro oder eine Halle ihrer Natur nach betrieblich genutzt, auch wenn sie vermietet sind (Art. 43 Abs. 2 TUIR) ¹³. Dasselbe vermietete C/1 zahlt also den Satz der „sonstigen“, seine ILIA bleibt aber für die besitzende Gesellschaft abziehbar. Den genauen Absatz der L. 197/2022 haben wir in einer Wiedergabe des Textes gelesen, nicht auf Normattiva.

Größere Erhaltungsarbeiten, Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Registersteuer

Erhaltung. Nach dem Zivilgesetzbuch trägt der Vermieter die notwendigen Reparaturen, der Mieter die kleinen Instandhaltungen (Art. 1576 und 1609 c.c.). Bei Gewerbemietverträgen ist die Regel abdingbar ¹⁰. Die Kosten hängen also vom Vertrag ab, nicht vom Gesetz: Man liest die Klausel, bevor man die Rücklage schätzt. Dach, Fassade, zentrale Anlagen und Schaufenster sind die Posten, die ins Gewicht fallen.
Registersteuer auf den Mietvertrag. 1%AdE der Jahresmiete, wenn der Vermieter umsatzsteuerpflichtig und das Gebäude seiner Natur nach betrieblich genutzt ist, sonst 2%AdE, im ersten Jahr mindestens 67 €AdE ⁸. Gesetzlich teilen sich die Parteien die Kosten (Art. 8 L. 392/1978) ⁹, gegenüber der Agentur haften Vermieter und Mieter aber gesamtschuldnerisch für den ganzen Betrag ⁸.
Nicht umlegbare Kosten der Eigentümergemeinschaft, Gebäudeversicherung, Verwaltung und Steuerberatung. Einzeln kleine Posten. Zusammen machen sie oft einen Prozentpunkt der Miete oder mehr aus.

Wie schwer wiegt das Risiko, dass die Miete ausbleibt?

Leerstand schätzt man, man beobachtet ihn nicht. Für Triest gibt es keine öffentliche Messung. Die nächstliegende öffentliche Zahl ist eine regionale Schätzung von Confcommercio: In Friaul-Julisch Venetien stünden 26,7%confcommerciomilano.it der Geschäfte leer ²⁰. Das ist keine Zählung: Die nationale Zahl beruht auf der Annahme, dass der Einzelhandel auch nach 2022 jedes Jahr netto etwa 7.500 negoziconfcommerciomilano.it verloren hat ²⁰. Es ist eine Größenordnung für das Risiko im Nahversorgungshandel, kein Satz, den man auf ein Geschäftslokal in starker Lage anwenden kann. Richtig ist eine ausdrückliche Annahme: wie viele Monate für eine Neuvermietung, alle wie viele Jahre. Neun Monate alle zwölf Jahre sind 6,25%confcommerciomilano.it der Jahresmiete.

Mietausfall kostet nicht nur Liquidität, sondern auch Steuern. Für natürliche Personen, die Nichtwohnimmobilien vermieten, bleiben nicht eingegangene Mieten steuerpflichtig, bis der Vertrag aufgelöst ist: Die 2019 eingeführte Ausnahme betrifft nur Wohnungsmietverträge (Art. 26 TUIR) ¹³. Wer mit einem Mieter in Schwierigkeiten steckt, zahlt Steuern auf Geld, das er nicht sieht.

Was bewirkt die Indexierung wirklich?

Bei Gewerbemietverträgen nach L. 392/1978 wird die Miete jährlich nur angepasst, wenn der Vertrag es vorsieht, und nur auf Verlangen des Vermieters. Bei Verträgen über die gesetzliche Mindestlaufzeit (sechs Jahre, neun bei Hotels) darf die Anpassung 75%Normattiva der Veränderung des ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte nicht übersteigen (Art. 32) ⁹. Die Grenze gilt nur für diese Verträge: Haben die Parteien eine längere erste Laufzeit als das Minimum vereinbart, etwa neun Jahre für ein Geschäftslokal, kann die Anpassung über 75%Normattiva hinaus vereinbart werden, bis zur vollen Veränderung des Index ⁹. Im August 2026 lag der FOI-Index ohne Tabak bei +3,4%ISTAT im Jahresvergleich ¹⁴: Mit der Grenze von 75%ISTAT betrug die höchste Anpassung also 2,55%ISTAT.

Zwei Folgen. Bei einem Vertrag über die Mindestlaufzeit verliert die Miete real jedes Jahr mindestens ein Viertel der Inflation. Deshalb liest man vereinbarte Laufzeit und ISTAT-Klausel zusammen – wer mit voller Wertsicherung rechnet, rechnet hier zu hoch. Und die indexierte Miete folgt nicht dem Markt: Fällt der Markt, bleibt die laufende Miete bis zum Ablauf darüber, dann gleicht sie sich an. Über 250.000 €Normattiva Jahresmiete können die Parteien schriftlich vom Gesetz abweichen, auch bei der Indexierung, außer die Räume sind durch eine regionale oder kommunale Maßnahme als von historischem Interesse eingestuft (Art. 79 Abs. 3) ⁹: Das ist die Welt der großen institutionellen Verträge, nicht die des Geschäftslokals in der Innenstadt.

Wie lange laufen die Einnahmen wirklich?

Die Restlaufzeit ist asymmetrisch

Ein Gewerbemietvertrag läuft mindestens sechs Jahre, neun bei Hotels, und verlängert sich stillschweigend um denselben Zeitraum (Art. 27 und 28) ⁹. Zum ersten Ablauf kann der Vermieter die Verlängerung nur aus den abschließend aufgezählten Gründen des Art. 29 verweigern. Der Mieter dagegen kann schon zum ersten Ablauf kündigen, ohne Begründung. Die Kündigungsfrist beträgt 12 mesiNormattiva, bei Hotels 18 (Art. 28) ⁹. Zudem kann der Mieter jederzeit aus schwerwiegenden Gründen mit sechs Monaten Vorlauf vorzeitig kündigen, und der Vertrag kann ihm die freie Kündigung mit demselben Vorlauf einräumen (Art. 27) ⁹. Die schwerwiegenden Gründe legt das Kassationsgericht eng aus: vom Willen des Mieters unabhängige, unvorhersehbare und nachträglich eingetretene Umstände, die die Fortsetzung übermäßig belastend machen (Cass. ord. Nr. 30862/2023) ²³. Sie sind kein Ausstieg nach Belieben, aber ein Randrisiko.

Für den Käufer ist die Folge genau: Die Vertragslaufzeit ist eine Obergrenze der Einnahmensicherheit, keine Untergrenze. Der Vermieter ist zwölf Jahre gebunden (achtzehn bei Hotels), der Mieter nur bis zum ersten Ablauf, oder kürzer, wenn er frei kündigen kann.

Endet das Verhältnis aus einem Grund, der nicht beim Mieter liegt (nicht durch seine Vertragsverletzung, seine Kündigung oder seine vorzeitige Kündigung), steht ihm bei Tätigkeiten mit Publikumskontakt eine Entschädigung für den Verlust des Geschäftswerts zu: 18 Monatsmieten der letzten Miete, 21 bei Hotels. Eine weitere Entschädigung in gleicher Höhe ist geschuldet, wenn in den Räumen binnen eines Jahres, durch wen auch immer, dieselbe oder eine verwandte Tätigkeit beginnt. Geräumt wird erst, wenn die Entschädigung gezahlt ist (Art. 34) ⁹. Ausgenommen sind unter anderem freiberufliche Tätigkeiten und solche ohne direkten Publikumskontakt (Art. 35) ⁹. Wer eine vermietete Immobilie kauft, um sie frei zu bekommen und neu zu positionieren, nimmt diesen Posten in den Preis. Die Vertragsdetails stehen im Ratgeber zum Gewerbemietvertrag.

Der WALT, und was er nicht sagt

Bei mehreren Mietern verwendet man den WALT (weighted average lease term): die durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge, gewichtet nach der Miete. Ein Beispiel mit drei Mietern – Mieten 60.000BIZ, 30.000 e 10.000 €BIZ, Restlaufzeiten 5, 1,5 e 8 anniBIZ –: Der WALT beträgt 4,25 anniBIZ, also (60×5 + 30×1,5 + 10×8) / 100.

Den WALT rechnet man zweimal: zum endgültigen Vertragsablauf und zum ersten Ausstiegsfenster des Mieters (WALB, bis zum break). In Italien ist der zweite strukturell kürzer: Der Mieter kann zum ersten Ablauf des 6+6 gehen und hat oft die freie Kündigung mit sechs Monaten Vorlauf vereinbart. Die Kündigung aus schwerwiegenden Gründen geht nicht in die Rechnung ein, bleibt aber ein Risiko, das man gewichtet. Und der WALT misst nicht die Qualität des Mieters. Ein Vertrag über acht Jahre mit einer eben gegründeten Gesellschaft ist weniger wert als drei Jahre mit einem Betreiber, der in die Einrichtung der Räume investiert hat. Man verlangt Bilanzen, Zahlungshistorie, Sicherheiten (Bankgarantie auf erstes Anfordern, Kaution) und den Anteil des Standorts an seinem Umsatz.

Ein vollständiges Beispiel

Annahme: ein Geschäftslokal mit 250 m²AdE Bruttofläche in der Altstadt von Triest, Katasterkategorie C/1, vermietet zu 15 €/m²AdE im Monat, mit vier Jahren bis zum ersten Ablauf eines 6+6. Die Miete liegt innerhalb der OMI-Spanne des zweiten Halbjahrs 2025 für Geschäftslokale in sehr guter Lage der Altstadt (Zone B2: 10,8–20 €/m²AdE im Monat, Werte 2.000–3.000 €/m²AdE brutto) ¹⁶. Alle Beträge unten sind Annahmen, außer den gesetzlichen Steuersätzen.

Der Einstieg

Posten AdE	Privater Verkäufer AdE	Verkäufer Unternehmen, steuerfrei AdE
Kaufpreis	600.000	600.000
Registersteuer	54.000 (9%)	200
Hypotheken- und Katastersteuer	100	24.000 (3% + 1%)
Notar (Annahme, inklusive Umsatzsteuer)	5.000	5.000
Makler (Annahme 3% + Umsatzsteuer 22%)	21.960	21.960
Technische und rechtliche Due Diligence (Annahme)	4.000	4.000
Kaufpreis inklusive Nebenkosten	685.060 (+14,2%)	655.160 (+9,2%)

Der Ertrag, Spalte privater Verkäufer

Posten AdE	€/Jahr AdE
Miete (250 m² × 15 € × 12)	45.000
ILIA: Katasterertrag 6.000 × 1,05 × 55 × 1,06%	−3.673
Hälfte der Registersteuer auf den Mietvertrag (2% der Miete)	−450
Gebäudeversicherung (Annahme)	−900
Nicht umlegbare Kosten der Eigentümergemeinschaft (Annahme)	−1.200
Verwaltung und Beratung (Annahme)	−1.000
Rücklage für größere Erhaltungsarbeiten (Annahme, 0,5% des Kaufpreises)	−3.000
Erwarteter Leerstand: 9 mesi alle 12 anni (6,25% der Miete)	−2.813
Erwarteter Mietausfall (Annahme 2% der Miete)	−900
NOI	31.065

Die vier Renditen

Rendite	Privater Verkäufer AdE	Verkäufer Unternehmen AdE
Brutto auf den Kaufpreis	7,50%	7,50%
Brutto inklusive Nebenkosten	6,57%	6,87%
Cap Rate (NOI / Kaufpreis)	5,18%	5,18%
Netto inklusive Nebenkosten	4,53%	4,74%

Zwischen der Zahl im Inserat und der, die zählt, liegen etwa drei Prozentpunkte. Fast ein Drittel der Miete (31%AdE) geht für nicht umlegbare Kosten und Risiko weg.

Die Probe der Neuvermietung. Geht der Mieter in vier Jahren und bleibt die neue Miete bei 12 €/m²AdE, sinkt die Miete auf 36.000 €AdE, der NOI auf etwa 22.900 €AdE (Registersteuer, Leerstand und Mietausfall sinken anteilig, die übrigen Posten bleiben) und die Nettorendite inklusive Nebenkosten auf 3,3%AdE. Bei derselben Cap Rate von 5,18%AdE wäre die Immobilie etwa 440.000 €AdE wert: ein Viertel weniger, als bezahlt wurde. Der Preis einer vermieteten Immobilie stützt sich auf die Marktmiete bei Neuvermietung, nicht auf die laufende.

Warum die „Inseratsrendite“ täuscht

Eine Rechnung wirkt vernünftig: die durchschnittliche Miete der Mietinserate geteilt durch den durchschnittlichen Preis der Verkaufsinserate, in derselben Stadt. Meist kommt eine hohe Rendite heraus, und sie ist falsch, aus drei Gründen:

Es sind verschiedene Immobilien. Bei der Miete überwiegen kleine, zentrale Lokale, beim Verkauf mittlere am Rand.
Ein Mietinserat ist kein unterschriebener Vertrag. Es ist eine Forderung, die oft sinkt.
Das Verhältnis zweier Mediane ist nicht der Median der Verhältnisse.

Die Rendite rechnet man nur an derselben Immobilie: Preis und Miete desselben Objekts, aus dem Vertrag gelesen und nicht aus dem Inserat.

Auch die implizite Rendite der OMI-Werte will vorsichtig behandelt sein. Für Geschäftslokale in sehr guter Lage der Altstadt ergibt die mittlere Miete geteilt durch den mittleren Wert der Spanne 7,4%AdE brutto ¹⁶. Die OMI-Werte beschreiben aber die gewöhnliche Immobilie der Zone, nicht die gut vermietete: Ein Renditeobjekt kann zu Recht über der Spanne liegen, weil die laufende Miete das rechtfertigt.

Kann man mit Prime-Renditen vergleichen?

Produkt	Prime-Rendite Italien, 2026	Quelle
High Street	4,0%C&W (JLL); 3,5%C&W Mailand, 4,5%C&W Venedig (C&W)	¹⁷¹⁸
Büros Mailand	4,0%C&W (JLL); 3,75%C&W (C&W)	¹⁷¹⁸
Logistik	5,3%jll.com (JLL)	¹⁸
Vermietete Hotels	4,5–5,0%C&W (C&W, erstes Halbjahr)	¹⁹
BTP, Laufzeit 10 annidata-api.ecb.europa.eu, Durchschnitt August 2026	3,99%data-api.ecb.europa.eu	¹⁵

Der Vergleich „7,4%C&W in Triest gegen 4%C&W in Mailand“ scheint zu sagen, dass Triest fast doppelt so viel bringt. Eins zu eins geht das nicht, aus drei Gründen:

Brutto gegen netto. Cushman & Wakefield definiert seine Renditen schriftlich als netto: Reinertrag geteilt durch den Kaufpreis ohne Erwerbsteuern und Rechtskosten. Das Haus weist darauf hin, dass sie eine Tendenz anzeigen und kein Vergleichswert für eine einzelne Immobilie sind ¹⁷. Auch JLL spricht beim Einzelhandel von Netto-Prime-Renditen; bei Büros und Logistik schreibt es nur „prime yield“ ¹⁸. Eine Bruttorendite aus Inserat oder OMI-Werten muss man zuerst auf netto bringen. In unserem Beispiel kostet dieser Schritt über zwei Prozentpunkte.
Prime gegen Sekundärlage. „Prime“ bezeichnet das Spitzenprodukt an den Hauptplätzen: große Einheit, solider Mieter, langer Vertrag, oft oberhalb der Schwelle von 250.000 €Normattiva gebaut, die eine Abweichung vom Gesetz erlaubt ⁹. Das Geschäftslokal in Triest gehört zu einer anderen Risikoklasse. Der Aufschlag gegenüber Prime ist zu einem guten Teil der Preis dieses Risikos, kein Geschenk.
Liquidität und Ausstieg. In Mailand hat ein Prime-Produkt einen Kreis institutioneller Käufer. In Triest ist der Kreis für dieselbe Größe enger, und die Verkaufsdauer geht in die erwartete Rendite ein, auch wenn sie in der Formel nicht auftaucht.

Der ehrlichste Vergleichsmaßstab für eine Privatperson bleibt die zehnjährige Staatsanleihe, netto gegen netto, mit dem Unterschied bei Liquidität und Risiko daneben geschrieben.

Typische Fehler

Die Miete durch den Kaufpreis teilen und das „Nettorendite“ nennen.
Den ILIA-Satz 0,86%Regione FVG für „betrieblich genutzt“ auf eine an Dritte vermietete Immobilie anwenden.
Vergessen, dass die Erwerbsteuern um fünf Prozentpunkte schwanken, je nachdem, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen verkauft.
Die Vertragslaufzeit als Zusage behandeln, obwohl der Mieter zum ersten Ablauf, mit vereinbarter freier Kündigung oder aus schwerwiegenden Gründen gehen kann.
Die Obergrenze von 75%Normattiva für die ISTAT-Anpassung als gegeben annehmen: Sie gilt für Verträge über die gesetzliche Mindestlaufzeit, nicht für längere.
Eine Miete über Markt bezahlen, als wäre sie ewig.
Die Rendite einer Zone schätzen, indem man Verkaufs- und Mietinserate verschiedener Immobilien vergleicht.
Eine lokale Bruttorendite mit einer Netto-Prime-Rendite vergleichen und schließen, sie „bringe das Doppelte“.
Die Entschädigung für den Geschäftswert übersehen in einem Plan, der vorsieht, die Immobilie frei zu bekommen.

Was Sie vor der Unterschrift verlangen sollten

Den registrierten Mietvertrag, mit allen Nachträgen und Abtretungen.
Die Zahlungshistorie der letzten drei Jahre, mit Mahnungen, Ratenvereinbarungen und Mahnbescheiden.
Die bestehenden Sicherheiten: Art, Betrag, Laufzeit, Abrufbarkeit.
Die zuletzt angewandte ISTAT-Anpassung, und ob sie jedes Jahr verlangt wurde.
Die Klauseln zu größeren Erhaltungsarbeiten, Nebenkosten und Kündigung.
Den Katasterauszug mit Katasterertrag und Kategorie, um die tatsächliche ILIA zu berechnen.
Die Kosten der Eigentümergemeinschaft der letzten beiden Wirtschaftsjahre, getrennt nach umlegbar und nicht umlegbar, und beschlossene oder diskutierte Arbeiten.
Baurechtliche und katastermäßige Übereinstimmung, Anlagenbescheinigungen, Energieausweis.
Die Bilanzen des Mieters, wenn er eine Gesellschaft ist, und der Anteil des Standorts an seiner Tätigkeit.
Das Umsatzsteuerregime des Verkaufs, im Vorvertrag festzulegen: Verkauft ein Unternehmen, fragen, ob es die Immobilie in den letzten fünf Jahren gebaut oder saniert hat.

Was wir in diesen Fällen tun

Bringt man uns ein Renditeobjekt, zum Kaufen oder zum Verkaufen, lesen wir mit dem, der es bringt, Vertrag und Katasterauszug noch einmal, Annahme für Annahme, bevor wir über den Preis sprechen.

Häufige Fragen

Ist die Rendite im Inserat brutto oder netto?

Fast immer brutto auf den Kaufpreis: Miete geteilt durch Preis. Sie enthält weder Erwerbsteuern noch ILIA, Leerstand oder Erhaltung.

Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate und Nettorendite?

Die Cap Rate teilt den Reinertrag nur durch den Kaufpreis. Die Nettorendite inklusive Nebenkosten teilt ihn durch Kaufpreis plus Einstiegskosten. Die zweite ist immer niedriger.

Zahlt man auf ein vermietetes Geschäftslokal in Triest IMU?

Nein. In Friaul-Julisch Venetien zahlt man seit 2023 die ILIA ¹. Für eine an Dritte vermietete Einheit ist der maßgebliche Satz in Triest nach unserer Lesart 1,06%Regione FVG ¹³. Im Einzelfall zu bestätigen.

Um wie viel darf die Miete jährlich steigen?

Nur wenn der Vertrag die Anpassung vorsieht. Bei Verträgen über die gesetzliche Mindestlaufzeit höchstens um 75%Normattiva der ISTAT-Veränderung des FOI-Index: Mit dem Index vom August 2026 sind das 2,55%Normattiva ⁹¹⁴. Bei Verträgen mit längerer erster Laufzeit gilt die Grenze von 75%Normattiva nicht ⁹.

Bringt ein frisch unterschriebener 6+6-Vertrag zwölf Jahre Einnahmen?

Nein. Der Mieter kann zum ersten Ablauf nach sechs Jahren kündigen, kann die freie Kündigung vereinbart haben und kann jedenfalls aus schwerwiegenden Gründen gehen, mit sechs Monaten Vorlauf ⁹.

Was ist der WALT?

Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge einer Immobilie, gewichtet nach den Mieten. Man rechnet ihn zum Ablauf und zum ersten Ausstiegsfenster des Mieters.

Sind die Prime-Renditen von Mailand ein guter Maßstab für Triest?

Nur als Richtung des Markts. Sie sind netto, auf institutionelle Produkte bezogen, und die Häuser, die sie veröffentlichen, raten selbst davon ab, sie als Vergleichswert für eine einzelne Immobilie zu nutzen ¹⁷.

Wenn der Mieter nicht zahlt, zahle ich trotzdem Steuern?

Gehört die Nichtwohnimmobilie einer natürlichen Person, ja: Nicht eingegangene Mieten bleiben steuerpflichtig, bis der Vertrag aufgelöst ist ¹³. Die Ausnahme für nicht bezogene Mieten gilt nur für Wohnungsmietverträge.

Dieser Text dient der Orientierung und ersetzt keine Beratung.

Quellen (23)

1. Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
2. Esatto S.p.A., concessionario del Comune di Trieste, FAQ «Quali sono le aliquote ILIA?» (delibera consiliare n. 63 del 9/12/2024) e «Quali sono i fabbricati strumentali?» (con l'onere della dichiarazione ILIA per l'aliquota agevolata). lette il 07/10/2026. · 2 · gelesen am 7. Oktober 2026
3. Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · gelesen am 7. Oktober 2026
4. L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · 2 · 3 · gelesen am 7. Oktober 2026
5. Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
6. DPR 26/04/1986, n. 131, art. 40 e Tariffa parte I, art. 1. · gelesen am 7. Oktober 2026
7. DPR 26/10/1972, n. 633, art. 10, n. 8-ter, e art. 17, c. 6, lett. a-bis. · 2 · gelesen am 7. Oktober 2026
8. Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
9. L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
10. Codice civile, artt. 1576 e 1609, con nota sulla derogabilità (Cass. civ. n. 6158/1998), su Brocardi. letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
11. Codice civile, art. 1755, su Brocardi. letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
12. D.L. 24/01/2012, n. 1, art. 9, cc. 1 e 4. letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
13. DPR 22/12/1986, n. 917 (TUIR), art. 26, c. 1, art. 37, c. 4-bis, e art. 43, c. 2, nel testo vigente al 07/10/2026 (in vigore fino al 31/12/2026). ~art37!vig=2026-10-07 ~art43!vig=2026-10-07 letti su Normattiva il 07/10/2026. Lettura di contorno: Euroconference News, «Decreto crescita e tassazione dei canoni di locazione non riscossi» (secondaria) · 2 · gelesen am 7. Oktober 2026
14. ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
15. BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
16. Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
17. Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · 2 · gelesen am 7. Oktober 2026
18. JLL, comunicato del 23/07/2026 sul mercato italiano del commercial real estate, H1 2026 (rendimenti netti prime). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
19. Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Hospitality H1 2026 (alberghi locati 4,5–5,0%). · gelesen am 7. Oktober 2026
20. Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
21. Agenzia delle Entrate, Circolare 8/E del 10/04/2019 (cedolare secca sui C/1, contratti 2019). Non aperta per questa guida. · gelesen am 7. Oktober 2026
22. D.Lgs. 19/06/2026, n. 117, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi» (GU n. 152 del 03/07/2026, S.O. n. 26; in vigore dal 04/07/2026, applicazione dal 01/01/2027; Parte II, Titolo I, Capo II «Imposizione sostitutiva sulle locazioni di immobili abitativi»). letto il 07/10/2026. La data di applicazione è riscontrata su fonti secondarie, coerenti con la data di fine vigenza del TUIR su Normattiva. D.Lgs. 123/2025 e D.Lgs. 10/2026 letti su Normattiva (intestazioni) il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026
23. Cass. civ., sez. III, ord. 06/11/2023 n. 30862, sui «gravi motivi» dell'art. 27 L. 392/1978. · gelesen am 7. Oktober 2026

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9% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
5% · Normattiva — DPR 22/12/1986, n. 917 (TUIR), art. 26, c. 1, art. 37, c. 4-bis, e art. 43, c. 2, nel testo vigente al 07/10/2026 (in vigore fino al 31/12/2026). ~art37!vig=2026-10-07 ~art43!vig=2026-10-07 letti su Normattiva il 07/10/2026. Lettura di contorno: Euroconference News, «Decreto crescita e tassazione dei canoni di locazione non riscossi» (secondaria) · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
200 € · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, Circolare 2/E del 21/02/2014 (tabella 4; esempi sugli strumentali al 9% e al 3% + 1%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
600.000 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
54.100 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
24.200 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
5% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
0,86% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1,06% · Regione FVG — Regione FVG, L.R. 14 novembre 2022, n. 17 (ILIA), testo vigente, artt. 1, 3, 7, 9, 14 e note di modifica della L.R. 9/2024. letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
0,86% · Comune di Trieste — Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1,06% · Comune di Trieste — Comune di Trieste, «Aliquote ILIA», tabella 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026). letta nel browser il 22/07/2026. Il 07/10/2026 la pagina restituisce ai lettori automatici solo il guscio JavaScript: non riletta. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1,06% · esattospa.it — Esatto S.p.A., concessionario del Comune di Trieste, FAQ «Quali sono le aliquote ILIA?» (delibera consiliare n. 63 del 9/12/2024) e «Quali sono i fabbricati strumentali?» (con l'onere della dichiarazione ILIA per l'aliquota agevolata). lette il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6.000 € · Normattiva — L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
690 € · Normattiva — L. 27/12/2019, n. 160, art. 1, c. 772. L. 29/12/2022, n. 197, art. 1, cc. 834-836 (ILIA in FVG ed estensione della deducibilità) — comma letto su riproduzione del testo: 07/10/2026. Da rileggere su Normattiva. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2% · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
67 € · AdE — Agenzia delle Entrate, «Registrazione di un nuovo contratto Quanto si paga (regime ordinario)». letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
26,7% · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
7.500 negozi · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6,25% · confcommerciomilano.it — Confcommercio, Ufficio Studi, comunicato n. 176/2025 del 15/11/2025 (negozi sfitti per regione, stima ottobre 2025: FVG 26,7%, tab. 5; metodo: ipotesi di saldo netto negativo di 7.500 negozi l'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
75% · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3,4% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
75% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2,55% · ISTAT — ISTAT, «Prezzi al consumo Agosto 2026, dati definitivi», 16/09/2026 (FOI senza tabacchi: +0,6% sul mese, +3,4% sull'anno). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
250.000 € · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
12 mesi · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
60.000 · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
30.000 e 10.000 € · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
1,5 e 8 anni · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
4,25 anni · BIZ — Guida G-12: dato o calcolo verificato sulle fonti primarie elencate in pagina · gelesen am 7. Oktober 2026
250 m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
15 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
10,8–20 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2.000–3.000 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
600.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
54.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
9% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
24.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
5.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
22% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
21.960 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
685.060 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
14,2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
655.160 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
9,2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
15 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
45.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1,06% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3.673 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1.200 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
1.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
0,5% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3.000 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
9 mesi · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
12 anni · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6,25% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2.813 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
31.065 · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
7,50% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6,57% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
6,87% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
5,18% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4,53% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4,74% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
31% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
12 €/m² · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
36.000 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
22.900 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3,3% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
440.000 € · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
7,4% · AdE — Agenzia delle Entrate, OMI, GEOPOI, Trieste, zona B2 Centro storico, destinazione commerciale, 2° semestre 2025 (negozi in posizione ottima: 2.000–3.000 €/m² e 10,8–20 €/m² al mese, superficie lorda). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4,0% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3,5% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4,5% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3,75% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
5,3% · jll.com — JLL, comunicato del 23/07/2026 sul mercato italiano del commercial real estate, H1 2026 (rendimenti netti prime). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4,5–5,0% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Hospitality H1 2026 (alberghi locati 4,5–5,0%). · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
10 anni · data-api.ecb.europa.eu — BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
3,99% · data-api.ecb.europa.eu — BCE, serie IRS.M.IT.L.L40.CI.0000.EUR.N.Z (rendimento dei titoli di Stato italiani a 10 anni, media mensile; agosto 2026: 3,986%). letta il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
7,4% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
4% · C&W — Cushman & Wakefield, MarketBeat Italia Retail Q2 2026 (prime yield netti: Milano 3,50%, Venezia 4,50%; definizione «Net Yield = NOI / prezzo d'acquisto senza costi di trasferimento, imposte e spese legali»). letto il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen
2,55% · Normattiva — L. 27/07/1978, n. 392, artt. 8, 27, 28, 32, 34, 35, 79. (articoli aperti singolarmente: ~art8, ~art27, ~art28, ~art32, ~art34, ~art35, ~art79) letti il 07/10/2026. · gelesen am 7. Oktober 2026 · Quelle öffnen

Journal

7. Oktober 2026
Kritische Gegenprüfung an den Primärquellen — 35 Aussagen geprüft, 11 korrigiert oder ergänzt; 5 offen geblieben, im Text genannt. Gegnerische Prüfung an den Primärquellen: L.R. FVG 17/2022 (ILIA), Tabelle der Gemeinde Triest, L. 392/1978, TUIR, D.P.R. 131/1986 und 633/1972, Rundschreiben der Agenzia delle Entrate, ISTAT, EZB, OMI, Marktberichte von Cushman & Wakefield und JLL, Confcommercio, gelesen am 7. Oktober 2026. Die deutsche Fassung trägt dieselben Fakten, Zahlen und Quellen wie der italienische Text.
8. Oktober 2026
Fassung 1.0 — Erste deutsche Fassung, eigenständig auf Deutsch geschrieben nach dem italienischen Ratgeber, der am 7. Oktober 2026 an den Primärquellen geprüft wurde: dieselben Fakten, dieselben Zahlen aus dem Datenregister, dieselben Quellen; von einem Agenten Aussage für Aussage mit dem italienischen Text abgeglichen.
Fingerabdruck des Textes (SHA-256): 11282e20207f4208
8. Oktober 2026
Fassung 1.1 — Leerstand in Triest als fehlende öffentliche Messung beschrieben, nicht als „misst niemand“ (wie im italienischen Text vom 8. Oktober 2026). Keine Zahl und keine Vorschrift geändert.
Fingerabdruck des Textes (SHA-256): f5a2a229051a18cd

Das Journal verzeichnet jede Fassung mit dem Fingerabdruck des Textes. Ändert sich der Text, ändert sich der Fingerabdruck, und es braucht einen neuen Eintrag: Eine Durchsicht gilt für den Text, den sie gelesen hat.