Ist ein Haus in Triest im Ganzen mehr wert oder aufgeteilt?

Ein ganzes Gebäude, von den Fundamenten bis zum Dach, mit einem einzigen Eigentümer oder einer einzigen Gemeinschaft – etwa mehreren Erben mit Anteilen. Dach, Treppen, Fassaden und Anlagen werden zu „gemeinschaftlichen Teilen“, sobald es mehrere Eigentümer einzelner Einheiten gibt (Art. 1117 c.c.) ⁴: Im Kern wird das Haus mit dem Verkauf der ersten Einheit an einen Dritten zur Eigentümergemeinschaft, dem italienischen condominio. Ab dann entscheidet die Versammlung; bei mehr als acht Eigentümern bestellt das Gericht auf Antrag den Verwalter, wenn die Versammlung es nicht tut, und bei mehr als zehn ist eine Gemeinschaftsordnung Pflicht (Art. 1129 und 1138 c.c.) ⁴.

Wer ein ganzes Haus kauft, kauft vor allem die Freiheit, allein über Fassade, Dach, Aufzug, Grundrisse und Nutzungsarten zu entscheiden, in den Grenzen von Flächenwidmungsplan und Schutzbestimmungen. Diese Freiheit ist es, die man bezahlt.

Im Kataster besteht ein ganzes Haus fast immer aus mehreren Einheiten. Im Grundbuch kann es ein einziger Grundbuchskörper sein oder schon nach Stockwerken geteilt: Das Grundbuchsrecht erlaubt, Stockwerke und Räume, die „zur gesonderten Nutzung geeignet“ sind, mit eigenen Blättern und gesonderten Hypotheken einzutragen (Art. 10 und 13 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes) ³. Leser aus Österreich erkennen das Prinzip; der Unterschied liegt im Verfahren. Welche der beiden Lagen man vorfindet, verändert die Due Diligence und die Arbeit, die nötig ist, um später in Einheiten weiterzuverkaufen.

Mit drei Verfahren, die man zusammen anwendet. Der Abstand zwischen ihren Ergebnissen ist eine Information, kein Fehler, den man versteckt.

Die Richtlinien des italienischen Bankenverbands ABI zur Bewertung von Immobilien als Kreditsicherheit definieren in der von uns gelesenen Fassung von 2018 den Umnutzungswert (valore di trasformazione) als die abgezinste Differenz zwischen dem Wert der umgebauten Immobilie und den Kosten des Umbaus, abzüglich des Gewinns des Vorhabens, und setzen ihn dem Marktwert von Immobilien „in Entwicklung“ gleich ¹⁹. Sie definieren auch die beste und wirtschaftlichste Nutzung: jene, die physisch möglich, rechtlich zulässig und finanziell tragfähig ist und zum höchsten Wert führt ¹⁹. Bei einem ganzen Haus ist das die eigentliche Frage – Wohnungen, Beherbergung, Büros oder gemischt –, und die Antwort geben Flächenwidmungsplan, Denkmalschutz und Mieter, also die folgenden Abschnitte.

Warum das Ganze weniger wert ist als die Summe der fertigen Einheiten. Dazwischen liegen Bauarbeiten, Planungskosten, Zeit, Risiko, Steuern und die Marge dessen, der das Risiko trägt. Ein Schulbeispiel mit erklärten Annahmen, keine Marktdaten: 1.000 m²Esempio brutto; 80%Esempio nach den Arbeiten verkäuflich; Planungskosten 10%Esempio der Baukosten; Vertriebskosten 3%Esempio und Marge des Entwicklers 15%Esempio des Erlöses; Erwerbsteuern 9%Esempio; keine Abzinsung und keine Finanzierungskosten, die die Werte weiter senken würden.

Höchster zahlbarer Preis für das Gebäude, ohne Erwerbsteuern. Unsere Berechnung.

Jede 500 €BIZ mehr an Baukosten je Quadratmeter nimmt dem zahlbaren Preis rund eine halbe Million. Deshalb beginnt die Bewertung eines Hauses, das umgebaut werden soll, mit einer Kostenberechnung nach Mengen und Einheitspreisen, nicht mit einem Durchschnitt des Viertels.

Die Zahlen der Innenstadt, mit ihren Vorbehalten. Im zweiten Halbjahr 2025 bewertet die OMI-Marktbeobachtung der Finanzverwaltung Wohnungen gehobenen Standards (abitazioni civili) in der Zone B2 „Altstadt“ von Triest mit 2.250 e 3.100 €/m²AdE brutto und Geschäftslokale in bester Lage mit 2.000 e 3.000 €/m²AdE, bei Mieten von 10,8 e 20 €/m²AdE im Monat ²⁰. In welcher Zone eine Adresse liegt, zeigt die Karte der OMI-Zonen ²⁰. Das sind Werte einzelner Einheiten, nicht ganzer Gebäude: Bei einem Haus, das umgebaut wird, zeigen sie den möglichen Verkaufspreis am Ende, nicht den Wert des Ganzen.

Der Kodex der Kultur- und Landschaftsgüter unterscheidet zwei Lagen ¹.

• Öffentliche Körperschaften und juristische Personen ohne Erwerbszweck, kirchliche Einrichtungen eingeschlossen. Ihre Immobilien, deren Urheber nicht mehr lebt und die vor mehr als siebzig Jahren errichtet wurden, stehen unter Schutz, bis die Prüfung des kulturellen Interesses erfolgt ist (Art. 12). Fällt sie negativ aus, sind sie im Sinne des Kodex frei veräußerlich; fällt sie positiv aus, ist der Schutz endgültig. Der Verkauf braucht außerdem die Genehmigung des Ministeriums (Art. 55 und 56).
• Private und Gesellschaften. Das Haus ist nur dann Kulturgut, wenn eine Erklärung nach Art. 13 vorliegt (Art. 10 Abs. 3); sie wird zugestellt und eingetragen und wirkt gegen jeden späteren Eigentümer (Art. 15) ¹. In den Grundbuchsgebieten gelten die Verweise auf die trascrizione für die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch (Art. 12 R.D. 499/1929) ³.

Der Denkmalschutz wirkt auch auf die Baustelle: Jede Arbeit braucht die Genehmigung der Denkmalbehörde, die in Italien Soprintendenza heißt; eine Nutzungsänderung ist ihr mitzuteilen, und Nutzungen, die mit dem Charakter des Gutes unvereinbar sind, sind verboten (Art. 20 und 21) ¹.

Zwei Schutzformen, die man nicht verwechseln darf. Der Flächenwidmungsplan von Triest weist „Villen und Palais von historisch-architektonischem Wert“ aus, meist zwischen der Mitte des 19. und der Mitte des 20. Jahrhunderts gebaut: keine Verlegung, Öffnung oder Schließung von Fenstern und Türen an den Straßenfassaden (im Erdgeschoss darf man ihre Größe ändern, nicht ihre Zahl), und die Zahl der Wohneinheiten darf man nur ändern, wenn Treppen und wertvolle Grundrisse erhalten bleiben (Art. 19 der Durchführungsbestimmungen) ¹⁸. Das ist ein planungsrechtlicher Schutz: Er begrenzt die Arbeiten, löst aber kein Vorkaufsrecht aus, denn das hängt am Denkmalschutz. Ein Haus kann den einen haben, den anderen, beide oder keinen.

Beim entgeltlichen Verkauf eines Kulturguts und bei seiner Einbringung in eine Gesellschaft können das Ministerium, die Region oder die Gebietskörperschaften zum selben Preis kaufen, der im Vertrag steht (Art. 60 Abs. 1) ¹.

Rechtsgeschäfte, die gegen diese Verbote verstoßen, sind nichtig, und das Vorkaufsrecht des Staates bleibt in der langen Frist bestehen (Art. 164) ¹. Und es ist eine Straftat, mit Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zwei Jahren und Geldstrafe von 2.000 a 80.000 €Normattiva bedroht, die Anzeige nicht innerhalb der 30 giorniNormattiva zu erstatten oder die Sache vor Ablauf der 60 zu übergeben (Art. 518-novies c.p.) ².

Praktisch heißt das: Vorvertrag, Kaufvertrag, Anzeige, Warten; erst nach Ablauf der Frist wird übergeben. Wann der Restkaufpreis fällig wird, bestimmt nicht das Gesetz: Man schreibt es in den Vertrag und bindet es meist an dieselbe Frist. In Triest war das 2025 bei einem klassizistischen Palais im Eigentum der Gemeinde zu sehen, das versteigert wurde: Nach dem Kaufvertrag berichtete die Presse von den 60 giornien.ilsole24ore.com Wartezeit, dann von einer Urkunde, die den Verzicht auf das Vorkaufsrecht festhält, und erst danach von der Einverleibung ²⁴. Der Käufer muss diese Fristen vor dem Vorvertrag kennen.

Zwei Fälle, die überraschen:

• Erben müssen anzeigen, wenn sie ein Kulturgut erben, innerhalb von 30 giorniNormattiva ab Annahme der Erbschaft oder ab der Erbschaftsteuererklärung (Art. 59 Abs. 2 lit. c). Ein Vorkaufsrecht gibt es dagegen nicht: Das Gesetz sieht es für entgeltliche Veräußerungen und Einbringungen vor (Art. 60) ¹.
• Der Miterbe, der seinen Anteil verkauft, nimmt eine Übertragung „zum Teil“ vor, die anzuzeigen ist (Art. 59 Abs. 1) ¹. Verkauft er an einen Außenstehenden, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht von zwei Monaten und, wenn sie nicht benachrichtigt wurden, ein Einlösungsrecht, solange die Erbengemeinschaft besteht (Art. 732 c.c.) ⁴. Wie die beiden Vorkaufsrechte zusammenspielen, ist mit dem Notar zu klären.

In Triest erwirbt man Eigentum durch Rechtsgeschäft unter Lebenden nur mit der Eintragung im Grundbuch (Art. 2 R.D. 499/1929) ³; unser Ratgeber zum Grundbuch erklärt das ausführlich. Bei einem ganzen Haus zählen vier Punkte mehr als die anderen.

1. Wer verkauft. Der Erbe trägt sein Recht nur mit dem Erbschein (certificato di eredità) ein; solange er das nicht getan hat, kann gegen ihn nichts eingetragen werden, auch kein Verkauf (Art. 3) ³.
2. Wie das Gebäude beschrieben ist. Ist es ein einziger Grundbuchskörper, müssen die Stockwerke für einen Verkauf in Einheiten mit einem Plan abgeschrieben werden, den ein befugter Techniker bescheinigt (Art. 74 des Allgemeinen Grundbuchsgesetzes) ³. Das gehört in den Zeitplan.
3. Die Lasten. Hypotheken, Dienstbarkeiten, Rechte Dritter, Anmerkungen. Unsere Vorsicht: Dass eine Anmerkung des Denkmalschutzes fehlt, reicht nicht, um ihn auszuschließen; die Bestätigung holt man bei der Denkmalbehörde ein.
4. Kataster und Grundbuch stimmen oft nicht überein: Die Abweichung wird vor dem Vertrag bereinigt.

Die Bauvorschriften. In Friaul-Julisch Venetien gilt die L.R. 19/2009. Die Aufteilung mit Bauarbeiten ist außerordentliche Instandhaltung, wenn sich Gesamtvolumen und Nutzungsart nicht ändern; Restaurierung und Sanierung umfassen die Vermehrung der Einheiten ohne Änderung der äußeren Gestalt (Art. 4) ¹⁶. Die Aufteilung bestehender Einheiten fällt in der Regel unter die freie, durch einen Techniker bestätigte Bautätigkeit, wenn der Eingriff weder Baugenehmigung noch SCIA – eine zertifizierte Meldung an die Gemeinde – braucht und Flächenwidmungsplan und Fachvorschriften einhält (Art. 16-bis Abs. 1 lit. a); sie ist vom Baukostenbeitrag befreit, wenn sie keine Flächen vermehrt und die Nutzungsart nicht ändert (Art. 30 Abs. 1 lit. b-ter) ¹⁶. Darüber stehen der Flächenwidmungsplan und, falls vorhanden, der Denkmalschutz ¹.

Der Flächenwidmungsplan von Triest (Bestimmungen mit Stand der Variante 21 vom 29. September 2026) unterscheidet in der Innenstadt zwei Regime ¹⁸: die Zone A0, Altstadt, die auf einen öffentlichen Durchführungsplan wartet und in der bis dahin für die Gebäude in seinem Umgriff der Detailplan der Altstadt von 1980 gilt (Art. 14); und die Zone B0, die Erweiterung der habsburgischen Vorstädte außerhalb der A-Zonen, in der eine Sanierung die Zahl der Einheiten innerhalb von Baulinie, Höhe und bestehendem Volumen ändern kann (Art. 17). In welcher Zone ein Haus liegt, und ob es nach Art. 19 gekennzeichnet ist, liest man auf dem Widmungsplan: Man leitet es nicht aus dem Namen des Viertels ab.

Wer auf Ertrag kauft, für den sind sie der Wert; wer umbaut, für den sind sie Zeit. Ein Mietvertrag mit gesichertem Datum (data certa) vor dem Verkauf bleibt dem Käufer gegenüber wirksam; einer über mehr als neun Jahre, der nicht eingetragen ist, bindet ihn für neun Jahre ab Beginn (Art. 1599 c.c.) ⁴. In Triest liest man „eingetragen“ als „im Grundbuch einverleibt“ (Art. 12 R.D. 499/1929) ³.

Wohnungen. Beim ersten Ablauf kann der Vermieter die Verlängerung nur aus abschließend genannten Gründen verweigern, mit sechs Monaten Vorlauf und bei sonstiger Nichtigkeit in der Kündigung angegeben. Dazu gehören die vollständige Sanierung des Gebäudes, mit der Baugenehmigung als Bedingung für die Räumung, und der Verkauf durch einen Vermieter, der außer der eigenen keine weiteren Wohnungen hat, mit Vorkaufsrecht des Mieters. Wer die Wohnung mit einer unrechtmäßigen Kündigung zurückerhält, schuldet mindestens 36 Monatsmieten der letzten Miete; nutzt er sie nicht innerhalb von zwölf Monaten für den angegebenen Zweck, kann der Mieter die Wiederherstellung des Vertrags oder denselben Schadenersatz verlangen (Art. 3 Abs. 3 und 5 L. 431/1998) ⁶.

Geschäftslokale und Büros. Die Verweigerung beim ersten Ablauf ist nur aus abschließenden Gründen zulässig, darunter Abriss oder vollständige Sanierung, erklärt 12 mesiNormattiva vorher, bei Hotels 18 (Art. 29 L. 392/1978) ⁷. Endet das Mietverhältnis nicht durch Vertragsverletzung, Kündigung oder Rücktritt des Mieters, erhält, wer eine Tätigkeit mit unmittelbarem Publikumsverkehr ausübt, eine gesetzliche Entschädigung für den Verlust des Geschäftswerts von 18 Monatsmieten, bei Hotels 21 (Art. 34 und 35) ⁷. Beim Verkauf hat der Mieter solcher Tätigkeiten ein Vorkaufsrecht, das über den Gerichtsvollzieher zuzustellen ist, und ohne Zustellung ein Einlösungsrecht binnen sechs Monaten ab der Eintragung, in Triest ab der Einverleibung (Art. 38 und 39) ⁷³. Wird aber das ganze Haus verkauft, unterscheidet der italienische Kassationshof: Beim Verkauf „en bloc“ eines einheitlichen Komplexes, der ein anderes Gut ist als die Summe seiner Einheiten, entsteht kein Vorkaufsrecht; beim „kumulativen“ Verkauf mehrerer Einheiten schon, für das vermietete Geschäftslokal. Alles zusammen an denselben Käufer zu verkaufen, macht noch keinen Block: Es braucht eine objektive bauliche oder funktionale Einheit, die das Gericht im Einzelfall feststellt (Cass. 13253/2023) ⁸. Unsere Vorsicht: Die Einordnung entscheidet man mit dem Notar vor dem Vorvertrag. Einzelheiten im Ratgeber zur Gewerbemiete.

Die Regeln gelten für Verträge des Jahres 2026. Ab 1. Januar 2027 gelten die neuen Einheitstexte zur Registersteuer und den übrigen indirekten Steuern (Erbschaften eingeschlossen), zur Umsatzsteuer und zu den Einkommensteuern; der heutige Art. 67 TUIR ist ab diesem Datum aufgehoben, und Art. 7 des Erbschaftsteuergesetzes ist bis 31.12.2026 in Kraft ¹³¹⁴¹⁵. Verträge von 2027 sind am neuen Text zu prüfen.

Steuern auf den Vertrag, in der Regel vom Käufer getragen: Sie hängen davon ab, wer verkauft (eine Privatperson oder ein Unternehmen), von der Art jeder Einheit (Wohnung oder betrieblich genutzt) und, wenn ein Unternehmen verkauft, von der Option zur Umsatzsteuer im Vertrag ⁹¹⁰¹¹. In einem gemischt genutzten Haus folgt jede Einheit ihrem eigenen Regime: Die Sätze, Fall für Fall, stehen im Ratgeber zu den Steuern beim Kauf einer Gewerbeimmobilie (auf Italienisch). Eine natürliche Person, die Wohnungen außerhalb eines Unternehmens kauft, kann den Notar bitten, die Steuer auf den Katasterwert statt auf den Preis zu berechnen (Art. 1 Abs. 497 L. 266/2005) ¹².

Einkommensteuern, vom Verkäufer getragen:

• Privatperson. Der Veräußerungsgewinn ist nur steuerpflichtig, wenn die Immobilie vor höchstens fünf Jahren gekauft oder gebaut wurde, und nie, wenn sie durch Erbschaft erworben wurde (Art. 67 Abs. 1 lit. b TUIR) ¹³; wo er steuerpflichtig ist, kann man beim Notar die Ersatzsteuer von 26%Normattiva beantragen (Art. 1 Abs. 496 L. 266/2005) ¹². Ausnahme: Nach Superbonus-Arbeiten, die vor weniger als zehn Jahren abgeschlossen wurden, ist der Gewinn auch nach fünf Jahren steuerpflichtig, außer bei Erbschaft und Hauptwohnung (lit. b-bis) ¹³.
• Unternehmen. Der Veräußerungsgewinn fließt im Geschäftsjahr voll in das Einkommen ein; die Verteilung auf mehrere Jahre bleibt nur für Betriebe, die seit mindestens drei Jahren gehalten werden (Art. 86 Abs. 4 TUIR in der Fassung 2026). Regelsatz der Körperschaftsteuer IRES 24%Normattiva (Art. 77) ¹³.
• Erben. Für Erbfälle ab 2025 beträgt die Erbschaftsteuer 4%Normattiva zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie über 1.000.000 €Normattiva je Erben, 6%Normattiva für Geschwister über 100.000 €Normattiva, 6%Normattiva für die übrigen Verwandten bis zum vierten Grad und für einige Verschwägerte, 8%Normattiva in den übrigen Fällen (Art. 7 D.Lgs. 346/1990) ¹⁴. Auf Immobilien kommen die Hypothekensteuer von 2%Normattiva und die Katastersteuer von 1%Normattiva hinzu, mit einem Mindestbetrag von je 200 €Normattiva, auch unter dem Freibetrag; bei einem ganzen Haus sind sie oft der schwerste Posten (D.Lgs. 347/1990, Art. 10 und Tarif) ²⁶.

Ein leerstehendes Haus kostet: In Friaul-Julisch Venetien zahlt man seit 2023 die ILIA, die regionale Gemeindeimmobiliensteuer, die die IMU ersetzt hat (L.R. 17/2022, Art. 1) ¹⁷.

Der Borgo Teresiano ist das Viertel, das unter Maria Theresia auf den alten Salinen geplant wurde, mit genauen Bauvorschriften: Lager im Erdgeschoss, Büros mit Tageslicht, ein begrünter Innenhof ²². Leser aus Wien und Graz erkennen die Herkunft. Diese Form erklärt noch heute die Wirtschaftlichkeit vieler Häuser: ein Erdgeschoss mit Geschäften, das Ertrag bringt, Stockwerke, die für Büros oder Wohnungen gebaut wurden, Höfe, die Licht in die inneren Einheiten bringen.

Bei einem Haus in der Innenstadt kommen fast immer vier Prüfungen zusammen: die Zone des Flächenwidmungsplans und die mögliche Kennzeichnung als wertvolles Palais ¹⁸; der mögliche Denkmalschutz, mit dem Vorkaufsrecht ¹; das Grundbuch, oft mit langen Familiengeschichten ³; die Verträge der Geschäftslokale im Erdgeschoss ⁷. Bei öffentlichen Gebäuden kommt ein fünftes Element hinzu: Mit einer Mitteilung vom 4. Oktober 2026 hat die Region bekannt gegeben, dass die Regionalregierung den Entwurf einer Vereinbarung mit der staatlichen Liegenschaftsverwaltung und der Gemeinde für den Piano Città di Trieste genehmigt hat. Er soll ungenutzte öffentliche Gebäude wieder nutzbar machen, auch über öffentlich-private Partnerschaften, und nennt den Umzug der regionalen Ämter in den Porto Vecchio als Grund dafür, dass die heute belegten Gebäude frei werden ²³. Kommen sie auf den Markt, sind es oft Gebäude von Körperschaften, die älter als siebzig Jahre sind: bis zur Prüfung als geschützt vermutet und nur mit Genehmigung veräußerlich ¹.

Bei Geschäften wie diesen beginnt unsere Arbeit vor dem Preis: Grundbuch, Schutzbestimmungen, Verträge und Steuern mit dem Notar und dem Steuerberater dessen ordnen, der uns die Immobilie anvertraut, und erst danach den passenden Käufer suchen.