Hier finden Sie keine Objektliste. Sie finden den Markt, die Regeln vor Ort und wie man vorgeht.
Stand:
In der Triester Altstadt, OMI-Zone B2, liegt ein Geschäftslokal in sehr guter Lage zwischen 2.000 €/m²OMI und 3.000 €/m²OMI, bei einer Miete zwischen 10,8OMI und 20OMI im Monat, im Halbjahr 2025/2OMI. Die daraus geschätzte Bruttorendite, in der Mitte der Spanne, beträgt 7,39 %OMI. Bei Büros derselben Zone ist der mittlere Wert in einem Jahr um 28,3 %OMI gestiegen.
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Die Altstadt ist für die OMI die Zone B2: Borgo Teresiano, Cavana, Piazza Unità, Corso Italia, Via San Nicolò, Via Mazzini. Viale XX Settembre, Piazza Libertà und Largo Barriera liegen in Zone B1, städtisches Zentrum. Büros werfen weniger ab als Geschäftslokale: In Zone B2 beträgt die geschätzte Bruttorendite 4,71 %OMI, in Zone B1 5,82 %OMI. Zwischen 2011 und 2023 ist laut der Marktbeobachtung der Gemeinde die Zahl der Einzelhandelsstandorte in der Stadt um -25 %Comune di Trieste zurückgegangen, die der Gastronomie um 31 %Comune di Trieste gestiegen.
Ein Hinweis für den Vergleich mit Wien, Graz oder München: Die OMI-Werte sind keine Transaktionspreise und keine Gutachterwerte, sondern Schätzungen der italienischen Finanzverwaltung je Zone, Objektart und Zustand. Sie geben einen Rahmen, keinen Preis.
| Was gemessen wird | Wert und Quelle |
|---|---|
| Geschäftslokale in sehr guter Lage, Triest Zone B2: geschätzte Bruttorendite in der Mitte der OMI-Wertspanne | 7,39 %OMIWoher diese Angabe stammtGelesen am7. Oktober 2026QuelleAgenzia delle Entrate, GEOPOI – scheda quotazioni OMI Trieste, zona B2, destinazione Commerciale, semestre 2025/2Schlüsselomi:trieste-b2-negozi-ottimo-rendimento-lordo-implicito-ultimoAlle Quellen dieser Seite |
| Geschäftslokale in normaler Lage, Triest Zone B2: geschätzte Bruttorendite in der Mitte der OMI-Wertspanne | 6,58 %OMIWoher diese Angabe stammtGelesen am7. Oktober 2026QuelleAgenzia delle Entrate, GEOPOI – scheda quotazioni OMI Trieste, zona B2, destinazione Commerciale, semestre 2025/2Schlüsselomi:trieste-b2-negozi-normale-rendimento-lordo-implicito-ultimoAlle Quellen dieser Seite |
| Büros, Triest Zone B2: Veränderung des mittleren OMI-Werts in einem Jahr | 28,3 %OMIWoher diese Angabe stammtGelesen am7. Oktober 2026QuelleAgenzia delle Entrate, GEOPOI – scheda quotazioni OMI Trieste, zona B2, destinazione Terziaria, semestre 2025/2Schlüsselomi:trieste-b2-uffici-normale-var-valore-medio-1-anno-ultimoAlle Quellen dieser Seite |
| Standorte des Einzelhandels in der Gemeinde Triest, Veränderung 2011–2023 (Gemeinde) | -25 %Comune di TriesteWoher diese Angabe stammtGelesen am7. Oktober 2026QuelleComune di Trieste, Osservatorio rigenerazione urbana e politiche abitative (RUPA), documento di sintesi del 25/06/2024, su dati Unioncamere delle localizzazioni attiveSchlüsself:comune-dettaglio-varAlle Quellen dieser Seite |
| Standorte der Gastronomie in der Gemeinde Triest, Veränderung 2011–2023 (Gemeinde) | 31 %Comune di TriesteWoher diese Angabe stammtGelesen am7. Oktober 2026QuelleComune di Trieste, Osservatorio rigenerazione urbana e politiche abitative (RUPA), documento di sintesi del 25/06/2024, su dati Unioncamere delle localizzazioni attiveSchlüsself:comune-ristorazione-varAlle Quellen dieser Seite |
| Hebesatz der Gemeindeimmobiliensteuer auf betrieblich genutzte Immobilien in Triest, 2026 | 0,86 %Comune di TriesteWoher diese Angabe stammtGelesen am22. Juli 2026QuelleComune di Trieste, aliquote ILIA 2026 (pagina aggiornata il 07/01/2026): immobili strumentali all'attività economicaSchlüsself:ilia-trieste-strumentali-2026Alle Quellen dieser Seite |
Der laufende Mietvertrag. Eine Geschäftsraummiete läuft mindestens 6Normattiva Jahre, verlängerbar um dieselbe Zeit; wer mit Publikumsverkehr arbeitet, hat am Ende Anspruch auf eine Entschädigung für den Verlust des Geschäftswerts von 18Normattiva Monatsmieten (Gesetz 392/1978, Art. 27 und 34). Wer ein Geschäftslokal verkauft, das an einen Betrieb mit Publikumsverkehr vermietet ist, muss es zuerst dem Mieter anbieten, der 60Normattiva Tage Zeit für die Antwort hat (Art. 38).
Die Gemeindesteuer. In Triest beträgt der Hebesatz der Gemeindeimmobiliensteuer auf betrieblich genutzte Immobilien laut Gemeinde 0,86 %Comune di Trieste im Jahr 2026. In Friaul-Julisch Venetien heißt diese Steuer ILIA und ersetzt die italienische IMU: ein Posten der Nettorendite, nicht der Bruttorendite.
Das Grundbuch. Auch ein Geschäftslokal erwirbt man mit der Eintragung im Grundbuch; Hypotheken und Dienstbarkeiten liest man im C-Blatt.
Die Nutzungsänderung. In Friaul-Julisch Venetien ändert sich die zulässige Nutzung, wenn mehr als 25 %L.R. 19/2009 der Nutzfläche der Einheit in eine andere Kategorie wechseln (Regionalgesetz 19/2009, Art. 15): Ein Büro, das zur Wohnung wird, zahlt den Ausgleich der Erschließungsabgaben.
Die Normen sind so zitiert, wie wir sie am 7. Oktober 2026 gelesen haben. Dies ist eine Orientierung, keine Beratung.
Register: Grundbuch (tavolare).
Geschäftslokale im Erdgeschoss historischer Gebäude, mit Schaufenstern zur Straße und oft einem Lager im Untergeschoss; Büroetagen in den Gebäuden der Versicherungen und Banken, manche bereits dafür gedacht, Wohnungen zu werden. Bei jedem prüft man die Straße und die Straßenseite, die Schaufenster, die Verkaufsfläche, die Katasterkategorie, den Vertrag, die Haustechnik und den Energieausweis.
Es besitzen Familien, Körperschaften, Fonds, Gesellschaften, die einen Sitz aufgegeben haben. Es kaufen private Anleger auf der Suche nach laufendem Ertrag, Marken, die ihr Schaufenster in einer starken Straße wollen, Unternehmen, die Büros zur Eigennutzung oder zum Umbau suchen.
Der Vertrag und wer die Miete zahlt. Das Vorkaufsrecht des Mieters. Die Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Der Handel, der sich wandelt: weniger Geschäfte, mehr Lokale der Gastronomie. Der Leerstand, für den es in der Stadt keine amtliche Messung gibt. Und die Gemeindesteuer, die die Bruttorendite nicht kennt.
Die OMI-Werte sind geschätzt, bezogen auf die Bruttofläche, für Einheiten in normalem Zustand: Ein vermietetes Geschäftslokal in einer starken Straße wird zu einem anderen Preis verhandelt, fast immer zu einem höheren. Im Oktober 2026 verlangten sechs vermietete Objekte in Triest und Muggia in ihren Inseraten Bruttorenditen zwischen 5,7 %* und 9,9 %*, mit einem Median von 7,3 %*: eine eigene Zählung, zusammengefasst und ohne Adressen, von Angebotspreisen, und zwei der sechs Inserate hatten ihre eigene Rechnung falsch gemacht. Eine Bruttorendite ist keine Nettorendite, und sie ist nie zugesagt.
Nein. Sie ist eine geschätzte Bruttorendite: die mittlere Jahresmiete geteilt durch den mittleren Wert, in der Mitte der OMI-Spanne. Die Nettorendite zieht die Steuern, die Gemeindesteuer, die Kosten des Eigentümers und die Leerstandsmonate ab. Das Werkzeug „Die echte Rendite“ zeigt die Posten einzeln.
Es ist die Zone der italienischen Marktbeobachtungsstelle (Osservatorio del mercato immobiliare, OMI), die der Triester Altstadt entspricht. Die OMI-Werte gibt es je Zone, Objektart und Zustand: Deshalb kann dasselbe Geschäftslokal in einer anderen Spanne liegen als jenes in der Nachbarstraße.
Redazione TriesteBusiness (TriesteVillas srl) · Redaktion mit KI-Unterstützung · an den Primärquellen geprüft am 7. Oktober 2026 · 23 Quellen · 4 Min. Lesezeit
